לשבור את הטאבו: המדריך להתמצאות בנבכי הנסח טאבו

חובות וזכויות בתחום המקרקעין

כל מי שקנה אי פעם דירה, מכר אי פעם דירה, או סתם עוסק במקצועו בדירות, יודע מה זה 'נסח טאבו'. למעטים שלא מכירים, נספר כי מדובר בשיטה השכיחה ביותר בישראל לרשום חובות וזכויות בתחום המקרקעין - בעלות, ירושה, חכירה, עיקולים, משכנתאות, הפקעות וכו'. נסח טאבו כולל מידע אודות זהות בעלי הנכס, החוכרים עצמם, משכנתאות וגם הערות אזהרה על מכירה לצד שלישי, עיקולים ושאר עניינים מאוד 'יבשים' ומאוד חשובים באותה מידה.

מתי זה מריח לא טוב - כל הליכי הרישום והבדיקה של נסח טאבו

כל אחד יכול ורשאי להוציא נסח טאבו. כל אזרח זכאי לקבל את המידע הזה מהרישום בפנקסי המקרקעין בצורתו התמציתית ביותר, שנקראת, ניחשתם נכונה, 'נסח'. צריך לשלם סכום סמלי, אבל לא צריך להוכיח זיקה לנכס.

שיטת הרישום של הנכסים בטאבו היא באמצעות איתור גוש/חלקה - כל נכס רשום תחת גוש שמסמל חטיבת קרקע גדולה, ואילו חלקה היא מונח המסמל חטיבת קרקע קטנה יותר.

אם אתם נמצאים לפני רכישת דירה, הדבר הראשון שאתם צריכים לוודא הוא שיש התאמה מלאה בין נתוני הגוש/חלקה בידיכם, לאלה הרשומים בטאבו. אם אין התאמה, זה כבר מריח מאוד לא טוב. יכול להיות שמדובר רק בטעות רישום קטנה, אבל חובה (!) לבדוק.

את נסח הטאבו אפשר להוריד באינטרנט או לקבל בדואר, אבל חשוב לוודא כי הוא מגיע חתום. לנסח שאינו חתום אין כל תוקף משפטי וחבל על הזמן שלכם, לא יכבדו אותו בשום מקום. נסח טאבו חשוב גם במקרה של מכירת דירה, ולו בכדי לוודא שאין עיקול שלא ידעתם עליו.

הערת אזהרה לפניך

המינוח המפחיד ביותר בתחום הוא 'הערת אזהרה', אבל במציאות זה לא כל כך נורא. מדובר בהערה שנרשמת בטאבו ומפורטות בה התחייבויות שהבעלים נתנו בכל הנוגע לנכס. יכולה להיות אזהרה לביצוע עסקה, שהמשמעות שלה היא שבעל הנכס התחייב לעסקת מקרקעין. ויכולה להיות גם הערת אזהרה הפוכה, כלומר לא לבצע עיסקה.

זיכרו לרשום הערת אזהרה לטובתכם

לכן, אם קניתם דירה, מיד לאחר החתימה מומלץ שתגיעו לטאבו ותבקשו לרשום הערת אזהרה לטובתכם. כך שאם מסיבה כלשהי המוכר יחליט שהוא פתאום רוצה למכור את הדירה למישהו אחר, יהיה ברור לפי הערת האזהרה שהדירה כבר מחוייבת לכם.

כדי לרשום הערה כזאת, יש להגיע לטאבו עם המסמכים הרלבנטיים; טופס לרישום חתום על ידי האדם שמתחייב/זכאי ומאומת על ידי עורך דין מורשה או פקיד הלשכה. הטופס הנ"ל חייב להיות מבויל; יפוי כח או התחייבות של בעל הזכויות בנכס ומסמך הסכמה של בעלי הנכס.

כמובן שיש מקרים מיוחדים שמצריכים הצגת מסמכים נוספים, כמו למשל אישור של בית המשפט למשפחה או בית-דין דתי, או אישור בית משפט על כך שבעל המקרקעין מוגבל בחוסר כשרות משפטית.

אזהרה: יש לבטל את האזהרה

ביטול הערת האזהרה אפשרי רק בהסכמת מי שהאזהרה רשומה לטובתו. לפעמים תוקף האזהרה פג מעצמו וצריך פשוט לדאוג שהיא תימחק מהרשומות.

כשאתם מוכרים דירה, סביר להניח שהקונים יבקשו מכם לרשום הערת אזהרה, כדי להבטיח את עצמם. זה כמובן לגיטימי, אבל חשוב להקפיד על הגבלה בזמן וכמובן בתנאים שיתאימו לכם, המוכרים. זה חשוב כדי למנוע מצב שבו הקונה ירשום הערת אזהרה על הדירה שלכם, אבל יקח את הזמן לפני שישלים את הקנייה שלה ואתם תיתקעו עם ההערה.  

עורכי דין למקרקעין

בסופו של דבר, בדרך כלל הדברים האלה מנוהלים בידי עורכי דין שמתמחים בכאבי הראש מהסוג הזה (רשימה ממוקדת של עורכי דין המתמחים בדיני מקרקעין), אבל זה לא אומר שאתם צריכים להסיר מעליכם כל אחריות.
 חשוב לדעת ולהבין את התהליכים. לא מדובר פה בקנייה של עגבניות בסופר, אלה החלטות שמשנות חיים. שיהיה במזל טוב.

>> בואו לדבר על זה פורום דיני מקרקעין.
>> בואו להתעניין במחירים בתחום במחירון מורשי טאבו.