חברת ניהול ועד בית - ניהול נכסים בלי כעסים

בית משותף, ולא משנה אם מדובר בבניין נמוך או גבוה, מנוהל בדרך כלל עלי ידי ועד בית שנבחר באופן דמוקרטי לאחר אסיפה שבה מצביעים הדיירים על מי שהם רוצים שינהל את הבניין בו הם מתגוררים. ניהול בתים משותפים אינו עניין פשוט, ובמקרים רבים ישנם דיירים שלא מעוניינים בתפקיד ומטילים את תפקיד הניהול על דייר שמתנדב לקבל זאת על עצמו. כך או כך, בין אם מתקיימת בחירה ובין אם לא, מסתבר שעם הזמן עומדים בפני הוועד אתגרים לא פשוטים הכוללים את הניהול השוטף, הכנסות והוצאות, גביית כספים מהדיירים, החלטה על סכום דמי הוועד והתמודדות עם דיירים לא מרוצים ומתלוננים.

במדינת ישראל קיימים שני הסדרים רווחים לניהול בתים משותפים: נציגות בית משותף (ועד בית) או חברת ניהול ואחזקת מבנים. 

ניהול ועד בית - לא כמו שהיה פעם

על פי פרק ו' בחוק המקרקעין העוסק בבתים משותפים, בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית משותף. לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון.

השינויים בהרכב הדיירים, במשפחה הישראלית ובחברה בכלל, באו לידי ביטוי גם ביחסי השכנות  בבית המשותף. העלייה במספר הדיירים השוכרים דירות, מספר שעות העבודה הרבות והרצון להתבודד בבית הפרטי ולא להתערבב עם השכנים, הפחית את הנכונות של הדיירים להתערב בניהול הבניין. 

ריבוי הדירות השכורות והדיירים שמתגוררים בנכסים הללו ולא מרוצים מבעל הבית, גרם לקשיי גביית ועד על ידי ועד הבית. שוכרים רבים, ממורמרים על שכר הדירה הגבוה ומנסים להתנקם במשכיר על ידי גרירה אי תשלום של ועד הבית. ישנם גם משכירים שלא מוכנים להשתתף בהוצאות חריגות של הבניין כמו: פיצוץ צינור או הוצאות בשל רצון להשביח את הנכס כדוגמת דלת כניסה חדשה, התקנת מעלית, שיפוץ המדרגות. בעלי דירות רוצים להשית זאת על השוכרים שלהם, אלו לא מוכנים כמובן לשלם, וועד הבית מוצא את עצמו באמצע, מנסה לגבות כסף אך מקבל רק תשובות שליליות. 

כמו-כן, ריבוי הבניינים הגבוהים והמגדלים שנבנו בכל רחבי הארץ, גרמו לדיירים שלהם להזדקק לשירותי חברות ניהול ואחזקת מבנים, כדי שהדברים יתנהלו כשורה ודיירי הבניינים יזכו לאיכות חיים מלווה ב"שקט תעשייתי". השיטה אומצה לאחר מכן גם בקרב בניינים פחות יוקרתיים, שלא רצו להתעסק עם "כאבי הראש" של ועד הבית, והעדיפו אנשים חיצוניים ואובייקטיביים שינהלו את הבניין.

אחזקת מבנים - העידן החדש

על רקע זה צמחו חברות ניהול נכסים המספקות שירותי ניהול ואחזקת מבנים. ברחבי העולם השיטה הזו נהוגה מאד ומעוגנת בהסדרים חוקיים מגוונים.

חברות הניהול אחראיות בבניינים נמוכים על תחזוקת הבניין, ניקיונו, גביית הכספים מהדיירים, מעלית, גינון, חשמל, שיפוץ על פי צורך, גז מרכזי ומערכת חשמל, הסקה מרכזית וביטוח צד ג'. דמי הניהול לבניין עד 12 קומות ללא מעלית נעים בין 120 ל 200 ? לדייר. בבניינים עם מעלית הסכום נע בין 200 ל-300 ? 

השירותים בבניינים יוקרתיים גבוהים יותר, וכוללים ניקיון יום יומי של חדר המדרגות, תחזוקה של הלובי, טיפוח הגינה, טיפול בחניון, טיפול בדחסן האשפה וכן טיפול במערכת קירור המים, המשמשת את המיזוג המרכזי של כל דירה. בנוסף, מטפלת החברה בגביית דמי התשלום מהדיירים, בשמירה ואבטחה של הבניין ובתפעול חדר הכושר והבריכה אם יש כאלו. בבניינים אלה הסכום נע בין 300 ל 1000 ?. 

טיפים לבחירת חברת ניהול נכסים

עשו סקר, בדקו בבתים משותפים בסביבתכם לגבי חברות וקבלו המלצות מהדיירים.

בחוזה הקפידו לרשום את תחומי אחריותה של חברת הניהול ופרטו את השירותים שתקבלו. בדקו האם החברה נושאת בהוצאות של תיקונים, עבודות, ציוד וכדומה. 

שימו לב שבחוזה תהיה הודעה מוקדמת על סיום ההתקשרות, אם תרצו בכך, של חודש לפחות. אל תחתמו על חוזה של יותר משנה, כי אם החברה לא תהיה טובה תהיו מחויבים לה שנה נוספת. תנו לה תקופת ניסיון של 12 חודשים.

חשבון בנק ועד הבית, חייב להישאר באחריותה המלאה של נציגות שלכם ולא של חברת האחזקה. אל תתנו זכות חתימה לאיש בחשבון, משום שבכך אתם עלולים לאבד את השליטה בכספיכם.

אל תשלמו לחברת האחזקה מראש בצ'קים, אלא חודש בחודשו.

אם חברת האחזקה מעסיקה באופן ישיר עובדים, הקפידו שיש לה ביטוח עליהם, כדי שאם חס וחלילה תהיה תאונת עבודה לאחד מהם, הם יתבעו את חברת הביטוח ולא את דיירי הבניין.

נציגות בית משותף נחוצה תמיד, על מנת לפקח על עבודת החברה עצמה. גם כאשר מחזיקים חברת ניהול,  האחריות לניהול הבית היא של הנציגות.

לסיכום, לפני שאתם ממהרים לבטל את ועד הבית ולמצוא חברת ניהול. קחו את הזמן, עשו זאת במתינות, בצעו בדק שוק, בדקו חוות דעת והמלצות, התמקחו על המחיר וקבלו כמובן הסכמה של כל הדיירים. 

>> בואו להתעדכן במחירון ניהול נכסים