רכישת דירה - כל הטעויות האפשריות, ואיך נמנעים מהן

1. פועלים מחוץ למסגרת התקציב: הטעות הכי גדולה והכי קריטית, וגם לצערנו הכי נפוצה, של רוכשי דירות, היא לקפוץ מעל הפופיק, או, יותר נכון, מעל תקרת התקציב שברשותם. חריגה מגבולות התקציב היא טעות חמורה שאסור לכם לעשות. כשאנחנו מדברים על תקציב, איננו מתכוונים רק לערך הנקוב של הבית, אלא גם להוצאות מסביב: שיפוצים ועמלות, שכר טרחה ותשלומי ריבית וכמובן שדרוגים ורכישות של חפצי נוי, רהיטים, אביזרי אינסטלציה ועוד.  

כדי שלא תיפלו למלכודת החריגה מהתקציב, עליכם לחשב את הכול. לבדוק היבט ולעומק מה יש לכם, וכמה באמת  אתם יכולים להשקיע, מבלי להסתבך ולשקוע בחובות. רבים מהקונים נסחפים עם ההתלהבות, לא מוכנים לוותר על הבית שבו התאהבו (הוא בול מה שחיפשו, במצב מצוין והאזור חלומי) ומשכנעים את עצמם ש"יהיה בסדר". הם  מבטיחים זו לזה שיהדקו את החגורה ושיסתדרו בלי בעיה. ובכן זו טעות חמורה ומסוכנת שסיבכה כבר לא מעט משפחות בישראל. הם רצו להגשים חלום, ומצאו עצמם בסיוט מתמשך ומסובך. למדו מהטעות שלהם, ואל תעזו לחשוב שבעתיד תתעשרו, חשבו על היום ועל מה שיש, ולא על כמה יהיה. גם במבט לעתיד מוטב שתהיו שקולים או  אפילו פסימיים, וכך תשאירו כסף ליום גשום שיכסה מגוון של תסריטים קיצוניים, ולא תהיו במצב שבו השקעתם כל אגורה שחוקה בבית, מבלי שתהיה לכם גמישות פיננסית מינימאלית. 
 

2. מוותרים על ייעוץ פיננסי מקדים ורחב היקף: אחת הדרכים לא לחרוג מהתקציב היא להבין מה יש ומה אין, מה אפשר וכמה אי אפשר ואיך כדאי לעשות. כדי להבין את זה, יש לקבל ייעוץ פיננסי מכמה וכמה מביני עניין. יועצים פיננסיים ויועצי משכנתאות הם הכתובת של קוני נכס נדלנ"י. רבים מרוכשי הדירות לא מתייעצים כלל (!!!) עם יועץ מקצועי בטרם לקיחת משכנתא, או שמתייעצים רק עם נציג של בנק אחד. זוהי טעות חמורה.

אתם חייבים לבצע בירור מקיף, עמוק ופרטני, לשמוע כמה חוות דעת ולא להסתפק במה שמספרים לכם מחשבוני המשכנתא הנפוצים ברשת האינטרנט. רק ייעוץ כזה, הלוקח בחשבון את כל הפרמטרים, יגלה לכם באיזו התחייבות תוכלו לעמוד, ויגן עליכם מפני התרסקות כלכלית. בחירת מסלול המשכנתא היא החלק הכי חשוב בקניית בית, ומדובר במלאכה מסובכת ולא פשוטה. אתם צריכים להבין כמה אתם צריכים לקחת, כמה תוכלו להחזיר, מהו סכום ההחזר החודשי הכדאי עבורכם  ומהו היחס הנדרש בין השכר שלכם לבין החזר המשכנתא. לשם הבנה של כל אלה ועוד הרבה סוגיות מורכבות,  עליכם לשלוט בחומר, להבין את המושגים, לשחות בקלות בים האפשרויות, ואחרי הרבה התייעצויות, למידה עצמית,  סקרי שוק, שינון והבנה, רק אז תדעו לבחור במסלול המשכנתא המיטבי עבורכם. זה לא פשוט. התכוננו לתהליך ארוך ורב- שלבי שידרוש מכם הרבה סבלנות ואורך רוח. אבל אין מה למהר, עדיף להיות חכם מלהיות ממהר וטועה. 
 

3. מוותרים על שירותי עורך דין: עורך דין מקרקעין הוא איש מקצוע שחייב ללוות אתכם בדרך לסגירת העסקה, ואל תוותרו עליו. רבים מרוכשי הדירות מחכים לרגע האחרון עד לפנייתם לעורך דין, וגם אז מצמצמים את שירותיו כהוגן כדי לחסוך בשכר הטרחה. למדו מהטעות שלהם - עכשיו זה לא הזמן לחסוך, וכאן זה לא המקום. חיסכון בעורך דין מקרקעין בעת רכישת נדל"ן עלול לעלות לכם ביוקר. עורך דין טוב ואיכותי, בעל ידע, ניסיון ומיומנויות בתחומי מקרקעין, חייב להיות לצדכם, ואל תעזו לוותר עליו. תדאגו למישהו כזה שילווה אתכם יד ביד בכל שלבי התהליך, ולא  רק ינסח עבורכם את חוזה המכר. אתם צריכים שילווה אתכם בהתקשרות מול הבנק למשכנתאות שתבחרו,  בהתקשרות מול הרשויות ובהתקשרות מול המוכר. הוא יוודא שהנכס כשר, שהמכירה מושלמת כחוק ושההסכם עונה על כל הדרישות ומכסה את כל הפרצות, תוך ייצוג של האינטרסים שלכם כקונים.

אתם משקיעים כל כך הרבה כסף על  הבית, וכל כך הרבה מונח על הכף, שכמה עשרות אלפי שקלים על שכר טרחה של עורך דין, הם לא מה שישבור אתכם. אם תתקמצנו או תחסכו דווקא בהקשר זה, אתם באמת עלולים להיפגע בגדול, וחבל. בכל שלב משלבי  ההתקשרות למכירת דירה, יכולות לצוץ בעיות שיגרמו לכם פגיעה, עגמת נפש והפסד כלכלי. עורך דין שיעיין עבורכם  בטאבו, ישלול קיומם של שעבודים, יקפיד על חוקיות העניין וינהל עבורכם משא ומתן עם המעורבים, יגן עליכם בצורה מיטבית ושלמה מכל מיני מרעין בישין שאורבים לכם. 

4. קונים את הבית הראשון שרואים: לקנות בית - זה יותר מאשר להתחתן אתו. בעוד שמבן זוג אפשר להיפרד, לבית שקנית ושהשקעת בו את כל מה שיש לך, כמעט בלתי אפשרי לומר שלום. הרבה מאוד קונים מתלהבים כל כך מדירה מתאימה באזור מבוקש, שהם ממהרים לסגור עניינים, וקופצים לים עוד בטרם למדו לשחות, ולמעשה בטרם הכירו את הבית. אחרי שבוע של שהייה בבית, הם מגלים שהאזור הוא לא מה שחשבו, שהרעש נורא בגלל אקוסטיקה  גרועה, שהצנרת רקובה, שהקירות טחובים ושהגינה מלאה בקקי של חתולים.

אם היו חכמים לבדוק הכול מראש,  ולתת על כל ההיבטים את הדעת, לא היו קונים חתול בשק (או קקי של חתול בגינת הבית). אז אל תהיו כמותם ואל תמהרו. כפי שלא רצוי להתחתן אחרי דייט אחד בלבד, גם אם היא נדמה לכם שזהו בן זוג מהאגדות, אל תמהרו  לקנות את הבית אחרי מבט ראשון, מציאה ככל שיהיה. כשקונים בית, להבדיל משכירות אי אפשר פשוט לעבור לדירה אחרת כשדברים לא עובדים. על כן, חשוב לשוב ולבדוק את הדירה, להציץ, לברר ולשאול. לראות שוב ושוב את הכול.  לנבור בקרביים (צנרת, תשתיות, מערכת גז), ללמוד על מה שגלוי ומה שנסתר (רטיבות בקירות וגם השכנים) ולהכיר  את הדירה מקרוב ולעומק לפני שתחתמו על הנייר שיחבר אתכם לנצח. 
 

5. ממהרים לקנות עוד בטרם מכרו: טעות נפוצה נוספת של רוכשי דירות נובעת מהחשש שלהם להישאר בלי בית. הם מספרים לעצמם שאחרי שיקנו דירה, ימכרו את זו שהם חיים בה בלי בעיה. ובכן, טעות! ואפילו טעות חמורה! כל עוד לא מכרתם את הנכס שבידיכם, הכסף שאתם מדמיינים שתקבלו עבורו, הוא רק יציר דמיונכם. הוא לא בקירות ובטח לא ביד, הוא רק בראש. הדרך החכמה, היעילה והנכונה היא לעבוד בשני המישורים במקביל, ולמצוא דרכים יצירתיות למכור ולרכוש פחות או יותר במקביל. אם תקנו את הבית החדש, ותיתקעו עם מכירתו של "הבית הישן", או שתקבלו תמורתו פחות ממה ששערתם - מה שבהחלט יכול לקרות משום שתהיו לחוצים למכרו כמה שיותר מהר - זה יהיה חמור מאוד, ומצב מסוכן ולא רצוי. 
 

6. לא מסתכלים על האזור: רבים מבין רוכשי הדירות בודקים לעומק את הבית. מפשפשים בדיוק כמו שצריך בקירות ובקרביים, אבל שוכחים להעיף מבט מסביב. ומסביב הכוונה לשכונה ולאזור המגורים. חלק חשוב בבחירת הנכס,  מלבד מצב הנכס עצמו ושוויו (שאמור להתאים לתקציב שלכם), הוא אזור המגורים. האזור הנכון הוא כזה שמלא במשפחות ובאנשים נורמטיביים, עם שירותי קהילה קרובים, עם מוסדות חינוך טובים ומוקף בשטחים ירוקים ונעימים. 
 

אז כפי שניתן לראות, יש לא מעט מוקשים מאיימים וטעויות נפוצות של רוכשי דירה שעלולים לגרום למפץ גדול. פזיזות, התלהבות מוגזמת, חוסר ידע, חוסר הבנה של המצב ועוד גורמים שונים, מניעים אנשים רבים שרוכשים דירה לטעות. טעות הנוגעת לרכישת דירה איננה פשוטה על פי רוב, ולא ניתן להגיד "נו אז טעינו", וזאת בגלל הכסף הרב שמעורב בעסקה  ובשל המשמעות הגדולה - כלכלית, נפשית, חברתית - של התהליך. אם תסתבכו בעסקה הלא נכונה, אתם עלולים לאבד את כל אשר יש לכם, ולא, אנחנו לא מדברים רק על כסף. פירוק משפחות, קריסת עסקים והתמוטטות נפשית הם רק חלק מההשלכות השליליות של קניית נכס נדל"ן באופן לא זהיר ולא מחושב.

אז בדרך לקנות דירה, ראשית הבינו את גודל המעמד ואת חשיבותה של התנהלות זהירה וחכמה, ואז תפעלו לפי הראש ולא לפי הלב והבטן. אם, בין היתר, תקבלו ייעוץ מכמה גורמים, תשכרו שירותיו של עורך דין מקרקעין, לא תקנו נכס לפני שתמכרו את מה שבידיכם, לא תקפצו מעל הפופיק ותקנו נכס שעולה יותר ממה שיש לכם, סביר שתצליחו לעשות עסקה טובה.  

בהצלחה.