עושים סדר בבניין: תקנון בית משותף

החיים בבניין משותף לא תמיד קלים ולשם כך קיימים חוקים וכללים שמטרתם לפתור מחלוקות. תקנון הבית המשותף הוא מסמך המסדיר את ההתנהלות הנדרשת מכל דייר ביחס לרכוש המשותף, ואת היחסים בין דיירי הבניין. מהו אותו תקנון, מי מנסח אותו וכיצד ניתן לאכוף אותו
כניסה לרשימת ספקים ובעלי מקצוע בסיווג עו"ד מקרקעין, תכנון ובנייה

סכסוכים סביב חדר האשפה, צעקות בחדר המדרגות בשעת המנוחה, ורכוש המונח בכניסה ללובי - אלו רק כמה דוגמאות למקרים ההופכים את המגורים בבית משותף למורכבים. משום כך, מי שגר בדירה בבניין משותף יכול לנחש בקלות מדוע היה צורך לקבוע בחוק את אופן ניהולו ולא להסתמך רק על היחסים הטובים בין השכנים.
 
לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין, בית משותף הינו מבנה קבע שיש בו לפחות שתי דירות, כשהוא עומד על חלקה נפרדת ורשום בפנקס הבתים המשותפים. סימן ג' לחוק המקרקעין עוסק בניהול הבית המשותף ובין היתר קובע חובה לפיה בכל בניין יהיה תקנון, אשר מסדיר את היחסים המשפטיים בין בעלי הדירות בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם. התקנון, כמובן, חל על כל הדיירים בבניין. 

 

מכסה את כל הנושאים

תוכנו של תקנון בית משותף כולל עיסוק בסוגיות רבות, ונמנה רק כמה מהבולטות שבהן. ראשית מוגדר השימוש של הדיירים ברכוש המשותף: סעיף 52 לחוק המקרקעין דן ברכוש המשותף של דיירי הבניין - הקרקע, הגגות, המעליות, המקלטים, לובי, חדר מדרגות, מרתף, קר חיצוני, קומת ביניים, גינה, חניה וכדומה. עוד עוסק התקנון בהשתתפות בהוצאות האחזקה והניהול של הבית, שכולל דמי ועד בית, טיפול שוטף בבית, עבודות הגינה, טיפולים חד פעמיים בבית, למשל כשיש צורך בתיקונים, או צורך בריסוס, כשיש צורך בזיפות הגג ועוד.
 
נושאים נוספים המופיעים בתקנון הם הוראות לגבי מינוי ועד הבית, הוראות לגבי ניהול אסיפות דיירים, אחזקת הרכוש המשותף, ניהול חשבון הבנק, נושא אחוזי הבניה ואפשרויות לבניה נוספת, מינוי נציגות הבית המשותף ותפקידי הנציגות, שיעור החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה ועוד.
 

 

השכן הסורר

התקנון כמוהו כחוזה שנחתם בין דיירי הבית, והוא חל על כל אחד מהם. מי שפועל בניגוד לתקנון נחשב למפר חוזה ובידי דיירי הבניין האחרים עומדים כל האמצעים לפעול נגדו לשם אכיפת התקנון, קבלת פיצוי או כל טיפול אחר הנחוץ בנסיבות העניין.
 
אחד האמצעים לטפל ב"שכן בעייתי" הוא פניה למפקח על המקרקעין: מדובר בדרך קלה, זולה, יעילה ומהירה, והבעיה היחידה בהליך זה נובעת מהעובדה שהמפקח יכול לדון רק בכמה נושאים (רשימה זו מוגדרת מראש ומהווה רשימה סגורה). בין היתר באפשרותו לדון במקרים בהם בעלי דירות נמנעו מלהשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף; בסכסוכים סביב נושאים המוסדרים בתקנון; בהסגת גבול של הדיירים; בשימוש אסור ו/או לא מאושר ברכוש המשותף ועוד.
 
בפני הדיירים עומדת גם האפשרות לפתוח בהליך משפטי, ולשם כך מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום סכסוכי שכנים. דרך נוספת היא פניה להליכי גישור ורבים בוחרים בה כדי לפתור סכסוכי שכנים משום שמדובר בהליך זול, יעיל ומהיר.
 
לבסוף, ניתן גם להגיש תלונה למשטרה. מדובר באמצעי קיצוני אך יעיל, ומומלץ לנקוט בו רק כאשר השכן מבצע פעולה העלולה להתברר כפלילית. המשטרה, אגב, לא ממהרת להתערב בסכסוכי שכנים שאינם קיצוניים.
 

 

שינוי התקנון

אם רוצים לשנות את התקנון של בניין משותף ניתן לעשות זאת רק ברוב של שני שלישים מבעלי הדירות. אך גם אם הושג רוב כזה, עדיין אין הדבר אומר שהתקנון ישונה. כדי לכבד את השינוי ולראותו כתקף יש לוודא כי הוא לא פגע בזכויותיהם של בעלי הדירות, לא גרם להטלת תשלומים עליהם שלא בהסכמתם ולא איפשר הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת אלא אם כן כל בעלי הדירות הסכימו לכך.
 
לסיכום, תקנון בית משותף הוא חוזה שמסדיר את היחסים בין השכנים וקובע את חובותיהם ואת זכויותיהם. את התקנון יש לרשום בטאבו ואם הוא לא נרשם יחול תקנון מצוי המוגדר בחוק המקרקעין. לתקנון הבית המשותף יש מעמד של חוזה וניתן לאוכפו בשלל דרכים, כפי שפירטנו כאן.
 
>> בואו לדבר על זה בפורום סכוסכי שכנים.

 
חזרה לרשימת המאמרים בנושא עו"ד מקרקעין, תכנון ובנייה
   
 
 
   

מידע על עו"ד מקרקעין, תכנון ובנייה