על השלבים בגיבוש הסכם תמ"א 38 ותפקידו של עורך הדין

נבהיר כי עסקת תמ"א 38 היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, בה הלקוח "מוכר" חלק מזכויותיו הקנייניות בגג הבניין וברכוש המשותף, ובתמורה לכך, מקבל הדייר מהקבלן תוספת לדירתו וחיזוק המבנה כנגד רעידת אדמה.

מה השלבים להוציא פרויקט תמ"א 38 אל הפועל:

1. קבלת הסכמה של הדיירים לביצוע הפרויקט. לצורך ההתחלה, אין צורך לקבל יותר מהסכמה עקרונית לביצוע הפרויקט. 

2. לאור העובדה כי מדובר בעסקת מקרקעין, מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מיומן ומקצועי, המתמצא בפרטי תקנון תוכנית המתאר הארצית, אשר יוכל להעניק לדיירים הסבר מפורט על זכויותיהם וחובותיהם, על פי תקנון תמ"א 38, כמו גם לייצג את האינטרסים שלהם מול הקבלן, ולוודא כי אין חריגות לא חוקיות בתוכנית. ודאו כי עורך הדין שאותו אתם מעוניינים למנות, הוא אכן עורך דין המומחה בתחום.

3. לאחר מינוי עורך הדין, דאגו לתאם פגישה בין עורך הדין לדיירי הבניין על מנת שיסביר על אופן ניהול הליך הפרויקט, ויענה לשאלות הדיירים.

4. אם קיבלתם הצעות מטעם יזמים שונים, ודאו שהן עוברות לעיונו ולבדיקתו של עורך הדין. על עורך הדין לערוך פגישה עם היזם, לבחון את יכולתו הכלכלית, להתרשם מפרויקטים שסיים ולערוך בדיקה משפטית בגין תביעות עבר ופסקי דין שניתנו כנגדו (אם ניתנו). כמו-כן עורך הדין יבדוק את הצעת היזם על פי מספר פרמטרים תוך דרישה לקבלת תנאים מועדפים לדיירים המתפנים, כדוגמא:

   4.1 התמורה הניתנת לדיירים: התוספת לשטח הדירה - האם תוצמד לדירה, חנייה ו/או מחסן ומפרט טכני מינימאלי.
   4.2 לוח זמנים לתכנון, להוצאת היתר בנייה, לגמר הבנייה ולמסירת החוזה.
   4.3 פירוט תקופת בדק, אחריות לליקויים ופגמים.
   4.4 מנגנון לרישום הערת אזהרה וביטולה.
   4.5 מועד לחתימה על הסכם בין הקבלן לבין הדיירים. רישום בית משותף ויחידות הדיור החדשות ע"ש בעלי הזכויות.
   4.6 הבטחת תשלום כל המיסים: דמי היוון (אם יש), דמי היתר ותשלומים למינהל (אם יש), מימון רישום הזכויות בדירות החדשות ע"ש בעלי   הזכויות וכן מימון תשלום המיסים לרבות מס שבח, מס מכירה, מס רכישה, מס רכוש, היטל השבחה וכל המיסים השוטפים. בנוסף לכך להבטיח את מימון מיסי ועד הבית עבור הדירות של הקבלן שטרם אוכלסו.
   4.7 מימון התכנון ותשלום כל הכרוך בבנייה לרבות חיבורים לחשמל ולמים, ביטוחים, אגרות, היטלים, משאות ומדידות.

5. לאחר שהתקבלו כל הפרטים הנדרשים לעיל, נערכות מספר פגישות נוספות על מנת לשפר את ההצעה של היזם כדי להשיג לדיירים את המקסימום בביצוע הפרויקט. כאשר מגיעים להסכמה עורך הדין מתחיל לנסח טיוטת הסכם מול עורך הדין של הקבלן המלווה את ביצוע הפרויקט.

6. לאחר הגעה לנוסח הסכם מוסכם, הצדדים להסכם (הדיירים + היזם) חותמים עליו, והיזם מגיש תוכניות לקבלת היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38.

יש לוודא כי ההסכם לדיירים חייב להיות עסקה "נטו". משמע על הדיירים לא יחול כל תשלום מס כלשהו. תנאי זה הנו סעיף יסודי בהסכם שייחתם בין הדיירים לבין היזם. 

לסיום חשוב להדגיש: לעולם אל תחתמו על הסכם תמ"א 38, טרם התייעצות עם עורך דין. שכרו את שירותיו של עורך דין מקצועי בתחום תמ"א 38, מנוסה ובקיא בתחום זה במיוחד, אשר ילווה אתכם לאורך כל שלבי הפרויקט, ודרשו כי הקבלן יישא בהוצאות על שכר טרחת עורך הדין, לצורך החתימה על החוזה, וזאת בהתאם לתקנות תמ"א 38.

המאמר נכתב על-ידי עורך הדין אלדר אדטו, מומחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין. לאתר המשרד: www.adatolaw.co.il