חוזה שכירות: איך להיכנס לדירה שכורה בראש שקט

הגעתם נרגשים לעיר הגדולה, מצאתם את דירת חלומותיכם - ואפילו במחיר נוח - וכל מה שנשאר זה לחתום על חוזה השכירות. אבל רגע לפני שמכניסים את הרהיטים ומזמינים את החברים לחנוכת בית, חשוב לדעת מהו חוזה הוגן ועל מה כדאי להתעכב, כדי להיות מוכנים לכל מחלוקת שעלולה לצוץ
כניסה לרשימת ספקים ובעלי מקצוע בסיווג עורכי דין - דיני מקרקעין

כולנו היינו בסרט הזה: השתחררנו מהצבא, חזרנו מהטיול בחו"ל והחלטנו שהגיע הזמן לעזוב את הקן של ההורים ולשכור דירה, כדי שתהיה לנו את הפינה השקטה שלנו. אחרי חיפוש ממושך מצאנו את המקום שיתאים לנו, ועכשיו הגיע הזמן לחתום על החוזה מול בעל הבית. אבל כמו במקרים רבים, קיבלנו חוזה ארוך כאורך הגלות ולמי באמת יש זמן וכוח להתחיל להתעכב על כל הפרטים. זה בדיוק המקום להזהיר: אם תחתמו "על עיוור" מבלי לקרוא בעיון את פרטי החוזה, אתם עלולים למצוא את עצמכם מסובכים בחיובים שונים שכלל לא ידעתם עליהם, ואף להיקלע לתסבוכות משפטיות שיעלו לכם הרבה כסף. הדברים נכונים גם לגבי הערבים שתביאו בעת חתימת החוזה, כפי שדורשים רבים מבעלי הבתים.

 

החוזה מעל הכל

חוזה השכירות הוא זה אשר מכונן ומגדיר את היחסים שבין המשכיר (בעל הבית) לשוכר (אתם), ומה שנכתב בו יקבע כיצד פותרים סכסוך או מחלוקת בין הצדדים, במידה שיהיו כאלה. עם זאת, חוזה שכירות (מקרקעין) כפוף לחוק השכירות והשאילה, הקובע הוראות שונות בנוגע לשכירות מקרקעין (וגם מטלטלין), כפי שנראה בהמשך. חוק זה לא בא להחליף את חוזה השכירות והוא בעצם "ממלא מקום", למקרים בהם לא מצוין כיצד ינהגו השוכר והמשכיר. בכל מקרה, לפי החוק, "אם יש כוונה אחרת משתמעת מהחוזה", מה שיקבע הוא החוזה עצמו. בשפה המשפטית מוגדרת קביעה זו כ"חופש החוזים", ולכן לחוזה השכירות ערך חשוב ויש לדעת מראש על מה חותמים ומה סוכם עם המשכיר.

חשוב להזכיר, כי בדרך כלל חוזי שכירות רגילים הם מן הסוג אשר חוק הגנת הדייר לא חל עליהם ולכן תמצאו ברבים מהם סעיף המזכיר עובדה זו. חוק הגנת הדייר חל על מה שקרוי דירה ב"דמי מפתח" ולכן חשוב לשים לב אליו, במידה שאתם חותמים על עסקה מסוג זה.
נכנסתם לדירה, התמקמתם, אבל דווקא בשיא החורף התקלקל דוד השמש ונתקעתם בלי מים חמים. באופן טבעי התקשרתם אל בעל הבית כדי שיטפל בבעיה, אבל הוא "מושך" אתכם ולא ממהר להזמין טכנאי דודי שמש  שיתקן את התקלה. בינתיים, אתם מתקלחים במים קרים, אבל מה שאולי יחמם אתכם מעט היא הידיעה שהחוק עומד לצדכם וקובע שבעל הנכס - המשכיר - חייב לתקן "תוך זמן סביר כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש שימוש בדירה". ומה קורה למשל כשבעל הדירה טוען שאתם גרמתם לתקלה? כאן החוק דווקא עומד, לצדו וקובע שהמשכיר לא חייב לתקן פגם שהשוכר אחראי לו.

 

יש קצר בדירה (וגם עם בעל הבית)

במקרה אחר ייתכן שקרתה תקלת במערכת החשמל. למרות שאינכם אשמים, בעל הבית אינו עונה לכם, אבל אתם לא יכולים להמתין עד שיואיל לטפל בתקלה ומזמינים בעצמכם טכנאי. במקרה כזה החוק, וגם מרבית חוזי השכירות, קובעים כי השוכר רשאי לתקן את הפגם ולבקש מבעל הדירה את ההוצאות עבור התיקון.

הצרות לא נגמרות, כאשר בעל הבית לא רוצה להחזיר לכם את הכסף עבור החשמלאי שהזמנתם, ובינתיים המים במקלחת עדיין קרים. נמאס לכם לרדוף אחריו ואתם מחליטים לחפש דירה אחרת, אבל איך עושים זאת כשהחוזה עוד לא נגמר? מרבית חוזי השכירות ובעלי הדירות מאפשרים לכם לצאת במהלך התקופה במידה שיש מי שיחליף אתכם ויקבל עליו את כל ההתחייבויות עד תום תקופת השכירות. גם החוק מתיר העברה של השכירות למישהו אחר אם המשכיר - בעל הדירה - מסכים לכך.

כאשר מדובר בבעל דירה בעייתי, כמו בדוגמה שלנו, אשר אינו מאפשר לכם לעזוב את הדירה לפני תום החוזה ואינו מנמק זאת בסיבה מוצדקת, החוק עומד לצדכם. בעל הדירה חייב לנמק את סירובו בטעמים סבירים, אחרת זכותכם להעביר את השכירות לשוכר אחר גם בלי הסכמתו.


 

קראו היטב על מה אתם חותמים

על פי החוק, עם עזיבתכם את הדירה - בתום תקופת השכירות או במהלכה - עליכם להחזירה כשהיא פנויה, כך שבעל הדירה יוכל להשכיר אותה בלא מפריע. יחד עם זאת, במקרים רבים יצויינו בחוזה דרישות נוספות, אשר העיקרית שבהן היא "להחזיר את הדירה כפי שקיבלתם אותה". כך למשל אם נכנסתם לדירה מסוידת, תידרשו להחזירה באותו מצב.

לסיכום, גם אם מצאתם את דירת חלומותיכם ואתם כבר לא יכולים לחכות יותר עד שהחברים יבואו לחנוכת הבית, קראו בעיון את כל פרטי החוזה לפני שתחתמו עליו, ואם יש צורך היוועצו בעורך דין מומחה לחוזי שכירות, דעו מה חובותיכם וזכויותיכם מול בעל הבית, כדי שתוכלו לישון בשקט.

רשימה מפורטת של מומחים בתחום תוכלו למצוא במערכת סינונים מתוחכמת לאיתור עורכי דין מקרקעין תכנון ובנייה.

>> בוא לבדוק את המחירים - מחירון עו"ד מקרקעין.

 
חזרה לרשימת המאמרים בנושא עורכי דין - דיני מקרקעין
האם המאמר עזר לך?