דיני מקרקעין - תשובות לסוגיות בתחום הדיור והנדל"ן

כולנו נתקלים מפעם לפעם בבעיות הנוגעות למקום מגורינו, בין אם אנחנו שוכרים דירה או מעוניינים לקנות אחת; בין אם אנחנו מתגוררים בבניין משותף או בבית פרטי. היכן מסתיימות זכויותינו ביחס לשכנינו? מה אומר החוק בקשר לחריגות בנייה? האם בניית ממ"ד מחייבת את כל הדיירים וכו'. כדי לקבל מושג בנוגע למעמדנו החוקי, מתוך דוגמאות אישיות של סוגיות בתחום המקרקעין, ריכזנו שאלות שנשאלו בפורום מקרקעין, ואשר נענו ע"י עו"ד אילן קרייטר
כניסה לרשימת ספקים ובעלי מקצוע בסיווג עורכי דין - דיני מקרקעין

"אי ידיעת החוק, אינה פוטרת מעונש", ובתחום הנדל"ן אתם עלולים לגלות שנקיטת פעולות שאינן בהתאם לזכויותיכם על פי חוק, עולה ביוקר. רגע לפני שמחליטים על הוספת חדר בדירה, על בניית ממ"ד ועוד כהנה וכהנה, מומלץ לדעת היטב את גבולות ה"מותר" וה"אסור" בנושאים אלה. גם שטחים משותפים משמשים לא פעם עילה לוויכוחים ולסכסוכי שכנים כאשר נושא הזכויות והחובות של כל אחד מהצדדים אינו ברור דיו. תשובותיו של עו"ד אילן קרייטר על שאלות אישיות בתחום המקרקעין עשויות לשפוך אור על חלק מהנושאים החשובים.

 

גגון בבניין משותף

שאלה: בניין רכבת בן 4 קומות, ובו 4 כניסות נפרדות וכתובות נפרדות. בין הבניינים מפריד פיר  פנימי שלא רואים, לא בחזית ולא מאחורי הבניין. השכן מאחד הבניינים רוצה לעשות גגון בפיר  שמעליו (כלומר חצי בניין בצד שלו, וחצי בבניין אחר) . מי צריך לשלם על כך? הנחתי היא שיש להתחלק בתשלום - כל אחד מהבניינים צריך לשלם חצי מהסכום, ולא הוצאה של כל הבניין. השכן  טוען שוועד הבית חייב לשלם. בעיניי זה לא הגיוני, כי אין חובה לשים גגון, וכמו-כן לא מדובר בבניין  שלם נפרד. 
 
תשובה: קשה לתת תשובה ספציפית מבלי לראות מסמכים ולקבל עוד פרטים, אך עם זאת אפשר לומר כך: 
 
1. הואיל והבניין נבנה ללא גגון, נראה שהיתר הבנייה לא התיר הוספת גגון.
2. בהעדר היתר - השכן אינו רשאי להוסיף גגון.
3. יתר על כן, הואיל והפיר וקירות הבית אינם בבעלות השכן אלא רכוש משותף, הוא אינו רשאי להוסיף גגון ללא הסכמת כלל הדיירים.
4. על אחת כמה וכמה שהוא אינו יכול לחייב את הדיירים בהשתתפות בהוצאות האלה.
 

בניית קיר משותף

שאלה: מה אומר החוק לגבי בניית קיר ביני לבין השכן בלי ידיעתו (הוא משכיר את הבית שלו ), ולגבי גובה הקיר? האם יש לי אפשרות לחייב אותו גם אם הוא מתנגד לקיר?
 
תשובה: לכל בנייה יש להגיש תכניות ולקבל היתר. תוכל לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה  בבקשה לקבלת היתר לבניית הקיר. לשכן תינתן הזכות להגיש התנגדות. אם ההתנגדות לא תתקבל,  תוכל לבנות את הקיר, אבל סביר שתצטרך לבנות את מלוא רוחבו בשטחך. אם בניית הקיר הייתה  נחוצה מסיבה מהותית כלשהי, תוכל לתבוע את השכן להחזר הוצאות הבנייה.
 

לקנות חדר משכן

שאלה: יש לי שלושה חדרים ובדירה לידי חמישה חדרים. האם אני יכול לקנות חדר מהם, ככה ששתי הדירות תהיינה בנות ארבעה חדרים, בתנאי ששני בעלי הדירות מעוניינים בזה. ואם כן, מה צריך לעשות?
 
תשובה: ברכישת דירות ונכסים, אין אפשרות, בדרך כלל, לרשום כיחידה נפרדת חדר בודד, כך שגם  אם תהיה הסכמה על מכירת חדר כזה, תוכל לקבל את החזקה בו, אך לא את הבעלות עליו. 
 

מס שבח


שאלה: אני מוכר את הדירה שלי, ויש לה אישורי בנייה בעירייה שניתנו באופן גורף לכל הרחוב. אני לא מימשתי את האישור, אבל כעת, במעמד המכירה, דורשים ממני לשלם את העלויות האלו. אני לא רוצה לשלם מס שמאשר לקונה להרחיב את הבית שהוא קונה. האם אפשר לבטל את העלות או לפחות להעביר אותה לקונה?

תשובה: מדבריך עולה שמדובר בחיוב בהיטל השבחה. היטל השבחה מוטל על בעלים של מקרקעין, גם אם לא מומשו זכויות הבנייה. לא ניתן אפוא לבטל את החיוב הזה. אשר לשאלה אם אפשר להעביר את החיוב לקונה: בכל חוזה סטנדרטי מקובל שהמוכר הוא שנושא בהיטל ההשבחה שחל בגין תוכנית בניין ערים (תב"ע) שקיבלה תוקף לפני המכירה. עם זאת, אפשר לבקש בעד דירתך מחיר המביא בחשבון גם את זכויות הבנייה, כך שבעקיפין תוכל לקבל, במסגרת התמורה שבעד הדירה, גם החזר של היטל ההשבחה שחויבת בו, או את מקצתו. בעניין הזה כדאי להתייעץ עם שמאי שיעריך את שווי הדירה בהתחשב בזכויות הבנייה.

 

בניית ממ"ד בבניין רב-קומות


שאלה: אני גרה בבניין רב קומות. באספת דיירים התקבלה החלטת רוב, לבנות ממ"ד לבניין.
אין באפשרותי לממן בניית הממ"ד.
האם החוק מחייב אותי לבנות את הממ"ד, לאחר קבלת החלטת רוב באספת דיירים?
 
תשובה: החלטת רוב לבניית ממ"ד אינה מחייבת דיירים שלא הסכימו לכך. מכאן גם שאין מקום לחייב אותך להשתתף בתשלום.
אספת הדיירים מוסמכת להחליט רק על כל מה שקשור בתחזוקת הבית המשותף, אך לא לעניין תוספת בנייה.
 

העברת שם על דירה

שאלה: אני ובעלי רשומים כבעלי הדירה שלנו. הדירה ללא משכנתא, ואני מבקשת, מחשש לפגיעה בעתיד, להעביר את הדירה על שמי, כשבעלי עדיין יתגורר בדירה. מה יש לעשות כדי לבצע זאת,  ומהי עלות ההעברה תוך התייחסות לדמי טרחה של עורך הדין?
 
תשובה: הפעולה יכולה להתבצע רק בהסכמת בעלך, ולא בטוח שהוא יסכים ושכדאי לו להסכים. העברת הזכויות על שמך עלולה לשלול ממנו את זכויותיו בדירה, וזאת אף שבדרך כלל עצם רישום הזכויות על שם אחד מבני הזוג, אין בה בהכרח כדי לקבוע שהבעלות היא לפי הרישום - וההנחה היא  ששני בני הזוג שותפים בשווה בכל הרכוש. אפשר גם למצוא פתרון למצב הרישום שאת מבקשת,  בעשיית הסכם יחסי ממון שיקבע זאת.
 

חריגת בנייה


שאלה: קניתי בית עם אישור הרחבה של העירייה (האישור שולם על ידי הבעלים הקודם). בניתי עוד חדר במסגרת האישור, וכעבור חצי שנה פקח עירוני הגיע לביקורת והודיע לי שיש חריגה של חצי  מטר, ולכן יש להרוס את החדר החדש. האם יש פתרון יעיל יותר? ומי אחראי על המחדל? האם אפשר לבוא בטענות לקבלן, שבזמנו קיבל את כל האישורים שהתקבלו מהעירייה?
 
תשובה: כללית, חריגת בנייה היא באחריות הבעלים של המקרקעין שבהם נעשתה החריגה, דהיינו, עליך.
1. העובדה שניתן היתר בנייה אינה מתירה לחרוג מההיתר.
2. לא ברור מדוע יש להרוס את החדר כולו, ולא את רק את החלק שבו הייתה חריגה מההיתר. מן הראוי שתברר זאת בעירייה.
3.  אשר לקבלן שביצע את החריגה, האחריות חלה גם עליו, ונראה שיש לך כלפיו  עילה לתביעה בנזיקין על הנזקים שהוא גרם לך, וככל שגם יוחלט על העמדה לדין פלילי על החריגה, תהיה זאת עילה להפחתת העונש או לבקשה לסגירת התיק, עקב כך שאתה לא היית מודע למעשיו של הקבלן. 
 

בעיות דיירים

שאלה: אני מתגוררת בבניין שבו 10 דיירים. החנייה שלי (בטאבו) ממוקמת ליד עוד 2 חניות של שכנים נוספים, ושלושת החניות נמצאות תחת עץ גדול (השייך לבניין הסמוך), אשר מלכלך מאוד  ומהווה סכנה בחורף כאשר ענפיו נופלים. פניתי לוועד הבית, אך אלו טענו כי אין מה לעשות, ושאנו  הדיירים נדאג מכספנו לפתרון הבעיה. במקביל יש 2 דיירים (אחת מהן מהוועד) שמחנים באופן קבוע  באזור משותף בחניה (שאינו חניה), ולא נותנים לאף אחד להחנות שם (בנוסף לחניות פרטיות שיש  להם). בסופי שבוע יש בעיה נוספת כאשר משפחות של דיירים מחנים באזורים נוספים בחניה  שמפריעים לדיירים להיכנס ולצאת מהחניה. האם יש משהו לעשות?
 
תשובה:
1. אפשר לפנות לדיירים ולבקש להסדיר את הדברים בשלום, תוך שמירה על יחסי שכנות טובה.
2. אפשר לפנות במכתב התראה מעורך דין המתרה על הסיכון שבנפילת הענפים, על הלכלוך והמטרד, וכך גם להתרות על הפגיעות הנגרמות מהחניות.
3. ואפשר גם להגיש תביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין, או להגיש תביעה לבית המשפט. 
4.  ברור שלמעט החלופה הראשונה, הכול עולה כסף.
 

דירה שאינה בטאבו

שאלה: אנחנו שוקלים לקנות דירה בפרויקט שלא מזמן הסתיימה הבנייה שלו. הסתבר לנו שהדירה לא כתובה בטאבו. עד כמה זה קריטי?
 
תשובה:
1. לא רק שזה לא קריטי, אלא שאי אפשר אחרת. הרישום בטאבו של בניין חדש נמשך שנים,  ובינתיים נמכרות הדירות, כך שהחברה הקבלנית מתחייבת כלפי הקונה לרשום את הבניין כבית  משותף, ואחר כך לרשום את הדירה על שם הקונה.
2.  עם זאת, צריך לוודא שהובטחו זכויות הקונה בערובות לכספו.
3.  רצוי לפנות לעורך דין מיומן ומנוסה כדי שייצג אותך בחוזה המכר.
 
 

דין בעלות כפולה לאחר מוות

שאלה: הדירה שלי ושל אשתי, עליה השלום, רשומה על שם שנינו. כעת, משהלכה לעולמה עקב מחלה, אני תוהה האם עליי לעשות משהו כדי שהדירה תהיה רשומה רק על שמי, או שמעצם זה שמותה נרשם במשרד הפנים, הנושא מטופל? האם זאת בעיה שהיא תישאר רשומה כבעלים גם לאחר מותה?
 
תשובה:  
1. לאחר מותו של אדם, יש לקבוע מי הם יורשיו, ולטפל בקבלת צו ירושה אם הוא לא הניח צוואה, או בצו קיום צוואה אם הוא הניח צוואה.
2. במקרה של אשתך, אם היא עשתה צוואה, יש לדאוג לקבל צו קיום צוואה, ולפיו ייקבעו כיורשים מי שצוינו בצוואה כיורשים. אם היא לא עשתה צוואה, ייקבעו יורשיה שהם: אתה כבעלה, ואם יש לכם ילדים, הם ייקבעו גם כיורשים לפי חלקם.
3.  לאחר קבלת צו קיום הצוואה, או צו הירושה לפי העניין, יש לדאוג לכך שחלקה של אשתך ברישום  הדירה יעבור על שם היורשים לפי חלקיהם.
4. ככל שלא תעשה דבר, הדירה תמשיך להיות רשומה על שם שניכם, ואולם אם תרצו למכור אותה,  לא תוכלו לעשות זאת כל עוד לא יבוצעו התהליכים המפורטים לעיל.
 
 
חזרה לרשימת המאמרים בנושא עורכי דין - דיני מקרקעין
האם המאמר עזר לך?