מהו מס שבח ואיך מחשבים כמה מס שבח נשלם?

כאשר נמכר נכס מקרקעין - בית, דירה או שטח - העסקה חייבת במס. המוכר משלם מס שבח, הקונה משלם מס רכישה. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע מי חייב במס, מתי, באיזה סכום, מהו אופן החישוב של המס, באילו מקרים ניתן פטור ממס וכיצד נגבה התשלום. במקרים מסוימים הקבועים בחוק המוכר פטור, למרות המכירה, מתשלום מס שבח. זהו פטור ממס שבח. על כל אלה ועוד במדריך שלפניכם.
כניסה לרשימת ספקים ובעלי מקצוע בסיווג עו"ד דיני מיסים

מומלץ - עורך דין מס שבח

עסקת מכר של מקרקעין היא מאד מורכבת - רישומים ובירורים, פרוצדורות ואישורים, מסמכים ושאלות, חוזים וזכויות, מיסוי ותשלומים - כל צד חייב עורך דין מקרקעין טוב לצדו. רוב עורכי הדין המומחים למקרקעין הם גם מומחים למס שבח, מה שנקרא עורך דין מס שבח, וחלקם מומחים לתחומי מיסוי. כך או כך מה שאתם מחפשים זה עורך דין עם הבנה וניסיון בתחום של מס שבח.

 

למה בכלל צריך עורך דין מס שבח?

  1. כי העניין מורכב - כל עניין המכירה וההתנהלות מסביבו, לרבות חישובי מס השבח דורשים הבנה מעמיקה בתחום.
  2. כי אולי מגיע לכם פטור ממס שבח - שאלת הפטור איננה פשוטה, ורק עורך דין מס שבח יוכל לחפש את המקרים והנסיבות שעשויים להקל בתשלום המס.
  3. כי צריך לדייק ולמנוע טעויות בחישוב מס שבח, באופן התשלום, בעיתוי התשלום וכו'. עורך דין מס שבח יכול לספק לנו את הביטחון הנדרש לכך שהעסקה בוצעה ללא סיכונים מול רשויות המס.
לקוח ועורך דין לוחצים יד
תנו למי שמבין בזה לעשות בשבילכם את העבודה.
 

חשוב גם להבין בעצמכם

גם אם הסכמתם איתנו בקלות, ולאור חשיבותו של עורך דין מס שבח שכרתם עורך דין מקצועי ומנוסה, כדאי שגם אתם תכירו את התחום - תלמדו את החומר, תבינו את המושגים ותדעו מה, כמה, למה, איך ומתי אתם בדיוק משלמים. לשם כך אנחנו כאן. אז... שנתחיל?

 

מהו מס שבח?

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על "השבח במכירת זכות במקרקעין". על כן המבחן הראשון המקים חובה לשלם מס שבח הוא כי הייתה מכירה; והמבחן השני הוא כי היה השבח - הייתה השבחה. קיומה של מכירה מוגדר בסעיף 1 לחוק. הרציונל בבסיס הטלת מיסוי זה הוא הגדרתו כרווח הון - בעל הזכות במקרקעין הוא בעל הון, ובעת העברת הזכות הוא מעביר הון ומרוויח בשל ההעברה, כשעל רווח זה הוא מחויב במס. עניין הרווח חשוב, הוא-הוא למעשה השבח. אם תמכור את הנכס בהפסד לא תחויב בתשלום מס. המס מוטל רק במקרה בו לך - למוכר - נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין.

 

למה מחשבים מס שבח?

מינהל המקרקעין בישראל, אשר לו לשכות בכל רחבי הארץ, אחראי על הסדרת הזכויות במקרקעין בכל רחבי ישראל. בעת ביצוע עסקה במקרקעין מטפל עורך דין מס שבח בכל ההתנהלות הפרוצדוראלית מול הרשויות, ובכללן רשויות המס לשכות רישום המקרקעין וכדומה. רשויות אלה אמורות לקבל ממך הצהרה ודיווח על ביצוע עסקה במקרקעין, וגם לקבל ממך חישובי מס שיעזרו להן לקבוע את השומה - את סכום המס שעליך לשלם. כלומר, הרשויות לא יודיעו לך כמה מס עליך לשלם, אלא אתה תודיע להן.

סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין, קובע כי אתה כמוכר חייב למסור למינהל, תוך 40 ימים מיום המכירה של זכות במקרקעין, הצהרה המפרטת כמה דברים מרכזיים, ביניהם: פרטי הזכות המועברת, פרטי העסקה, התמורה בעד רכישת הזכות, תאריך מכירת הזכות, סכום המס שעליך לשלם, דרך חישובו של המס שעליך לשלם, ניכויים שאתה תובע לעניין חישוב השבח, תוספות שאתה תובע לעניין חישוב השבח וכן קיומה של זכאות לפטור מהמס או הנחה. יש להגיש הצהרה זו למינהל באמצעות טופס 7002. לטופס זה יש לצרף טופס שמספרו 2290 והוא מתמקד בענייני המס - הטופס יכלול את הדיווח הנדרש בהצהרה על סכום המס המגיע ודרך חישובו. זה התהליך המניע את תשלום מס השבח - לאחר שהטפסים ששלחת יעובדו והצהרתך תיקלט, תיערך שומה על ידי עובדי המינהל והודעת שומה תישלח אליך עם ציון הסכום המותאם לסכום המס שחישבת בהצהרתך.

בשל האמור לעיל, חשוב לדעת איך מחשבים מס שבח. זה לא רק ידע חשוב שאתה זקוק לו במהלך משא ומתן למכר נכס מקרקעין, ולא נתון שאתה זקוק לאומדנו כדי לשקול את רווחיות המכירה, אלא מדובר במידע חשוב וחיוני, מעשי ומחויב המציאות. כמובן שעורך דין מס שבח יוכל בקלות לחשב את מס השבח אבל גם עליך לדעת מה בדיוק קורה.
 
זוג על ספה עם שלט למכירה שעליו כתוב נמכר באנגלית
רצוי גם להרוויח ממכירת הדירה
 

איך מחשבים מס שבח?

חישוב של מס שבח הוא מורכב וקשה. עורך דין מס שבח מבין את כל המושגים, שוחה היטב בחומר ועושה זאת בקלות. אתה לבטח תשתמש בכלים שיש ברשת - מחשבון לחישוב מס שבח. ישנו באתר של רשות המסים מחשבון לחישוב מס שבח שניתן להזין אליו נתונים ולקבל תמונה כוללת ואומדן לגבי שיעור מס השבח הצפוי. כדי להשתמש בו לשם חישוב המס תידרש לדווח ולהזין את מרכיבי השומה העצמית, לרבות, סכומים ותאריכים שבהתבסס עליהם יבצע המחשבון את חישוב המס. כמובן שמחשבון זה, כמו שאר מחשבוני חישוב מס שבח שזמינים ברשת, מעניק מידע כללי ולא בהכרח מדויק משום שאתה לא תמיד מבין את כל ההשלכות, המושגים, הנתונים וכדומה. על כן אתה חייב להיעזר ולבדוק העניין גם עם עורך דין מס שבח כדי להיות בטוח שלא נעשתה טעות בהזנת הנתונים ו/או בחישוב המס. בד בבד חשוב שתבין עקרונות כלליים בחישוב מס שבח באמצעות הבנת מושגים בסיסיים וכיצד הם משתלבים בחישוב המס הכולל:

  1. שבח: שבח הוא הרווח. מה שמחושב הוא השבח - אותו רווח שנותר בידיך לאחר המכירה, ועל רווח זה מוטל המס. את השבח מחשבים באופן הבא - בודקים מה הוא ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס - הכסף שקיבלת בעסקה הנוכחית לבין מחיר הרכישה של הנכס - הכסף ששילמת עבור רכישתו בזמן שקנית אותו. כמובן שאת מחיר הרכישה יש להצמיד למדד המחירים לצרכן.
  2. ניכויים: כל מה שהוצאת במהלך העסקה ואשר גרע מהרווח שלך. מדובר בהוצאות שונות שהוצאת בעת רכישת הנכס ההיסטורית (קניית הבית בעבר), בעת מכירתו כיום ובעת השהות בו כאשר השבחת אותו באופן שתרם לעליית ערכו. ישנם ניכויים רבים, כך: ניכוי הוצאות שכר טרחה עורך דין, ניכוי הוצאות שכר טרחה שמאי, ניכוי הוצאות בגין שיפוץ הבית, ניכוי הוצאות בגין מס רכוש, ניכוי הוצאות בגין דמי פינוי של שוכרים, ניכוי הוצאות בגין היטל השבחה ששילמת ועוד.
  3. פחת: בנסיבות מסוימות השבח המחושב גדל כאשר יש פחת הנובע משווי הנכס השונה משווי הקרקע. הפחת מחושב בעיקר במקרים בהם הבית עצמו ישן מאד אך הקרקע שווה הרבה כסף.
  4. שיעורי המס: אלה הם הסכומים והגובה באחוזים של המסים שתצטרך לשלם, כשמאת האחוזים הוא השבח - הרווח שנותר בידיך - בהתאם לנסיבות ולמאפיינים של העסקה. הם משפיעים מאד על גובה המס שיהיה עליך לשלם. שיעורי המס קבועים בחוק ובתקנות והם משתנים לעתים. מה שמשפיע על שיעורי המס הם מאפיינים מגוונים, ביניהם, התאריך שבו נרכש הנכס, התאריך שבו נמכר הנכס (תאריך הרכישה משנה כי עד לתאריך 7.11.01 השיעור המקסימאלי של מס שבח על רווח ממכירת דירה עמד על 50% ואילו מתאריך 1.1.07 השיעור המקסימאלי של מס השבח עומד על 20%.), האופן בו הגיע הנכס לידי המוכר (ירושה, מתנה, קנייה), גיל המוכר, מדרגות המס הקבועות בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה ועוד.
כיצד משפיעים כל אלה על גובה מס השבח? את זה יוכל להסביר לך עורך דין מס שבח, ואנחנו ניתן לך דוגמא שתעשה קצת סדר בדברים: נניח שגילך פחות משישים, ורכשת דירה בשנת 2002. את הסכום שקיבלת בעד המכירה יש להצמיד למדד המחירים לצרכן. לשם הדוגמא, הסכום לאחר ההצמדה עומד על 500,000 ש"ח. שיפצת את הדירה במהלך השנים בסכום של 100,000 ש"ח. את סכום ההשבחה נגרע מהרווח שלך ונגיע ל400,000 ש"ח; זהו השבח. מאחר שהחל מ-1.1.07 השיעור המקסימאלי של מס השבח עומד על 20%, מס השבח יהיה עשרים אחוזים מארבע מאות אלף ש"ח. אם אתה בן יותר מ-60 יבדקו גם הכנסותיך השנתיות ואם סך כולן הן 20,000 ש"ח ושבח הדירה 30,000 ש"ח יהיה עליך לשלם רק עשרה אחוזים מסכום השבח.
 

מועד תשלום מס שבח

את מס השבח יש לשלם תוך 60 ימים מיום המכירה. ישנם סעיפים בחוק - סעיף 52 וסעיף 53 המאפשרים לדחות את מועדי התשלום. לשם כך יש צורך בנסיבות מסוימות המקימות את היכולת לדחות את מועד התשלום. בזיהוי קיומן של הנסיבות בעניינך ובביצוע הדחייה בפועל יסיע לך עורך דין מס שבח.

 

חישוב מס שבח - סיכום

מס שבח הוא מס קשה לחישוב - לא תמיד צריך לשלמו, אפשר לקבל פטורים או הנחות, קשה מאד לחשב אותו וכל העניין מאד מורכב. בד בבד חשוב מאד לשלם אותו ואי עמידה בתשלום או דיווח שגוי או כוזב מהווים עבירה פלילית. חישוב המס חשוב ביותר משום שהוא נסמך על דיווחיו של המוכר. בשל כל אלה נחוץ סיוע של עורך דין מס שבח מומחה ובעל ניסיון שיסייע לך לסגור את כל הפינות ולהישאר עם כסף ביד אחרי כל תשלומי ההוצאות והמסים.

 
חזרה לרשימת המאמרים בנושא עו"ד דיני מיסים
האם המאמר עזר לך?