השקעות נדל"ן בחו"ל - יותר קרוב ממה שדמיינתם

כל מי שמחזיק בידיו סכום כסף שאותו הוא חושב להשקיע בתקווה ליהנות מתשואה, חושב גם על האופצייה של השקעה בנדל"ן בחו"ל. בעידן הגלובלי שבו חו"ל קרוב מאי פעם, אופצייה זו הפכה ישימה, יעילה, פשוטה ומצודדת הרבה יותר. יחד עם זאת, בהשקעה זו יש גם סיכונים. מצד אחד קל וזמין כיום להשקיע בנדל"ן בחו"ל, ומצד שני נורא קשה לרכוש ולנהל נכס בשלט רחוק. ומה לגבי כל אלה שקנו חתול בשק? שאלת מיליון הדולר העוסקת בכדאיות השקעה בנדל"ן בחו"ל מקבלת תשובה. רמז: כדאי להשקיע, אבל כדאי גם להיזהר. השקעה בנדל"ן בחו"ל איננה השקעה רגילה, והיא דורשת מכם התנהלות מיוחדת, תשומת לב גדולה וזהירות מרובה. אז איך משקיעים חכם בנדל"ן בחו"ל? למה בכלל להשקיע דווקא מעבר לים? מהם היתרונות הבולטים של השקעה בנדל"ן בחו"ל? מהם הסיכונים שנושאת בחובה השקעה זו, ואיך מתגברים עליהם?
כניסה לרשימת ספקים ובעלי מקצוע בסיווג נדל"ן בחו"ל

ברלין, מיאמי, דטרויט או בודפשט. חברות תיווך שונות בארץ ובחו"ל מבטיחות לכם הרים וגבעות, אם רק תסכימו להשקיע בנדל"ן. הם מבטיחים תשואה גבוהה, השקעה נמוכה, סיכון סביר ואפשרות לרווח ממשי בעת המכירה. עם כל ההבטחות הללו,  אין פלא שכולנו שוקלים את העניין ברצינות. אם גם אתם שוברים את הראש בסוגיה, נעזור לכם ראשית להבין למה בכלל להשקיע בנדל"ן בחו"ל? 

 

מהם היתרונות של השקעה בנדל"ן בחו"ל?

  1. זול: במחיר של דירת חדר בפריפריה בישראל, שתניב תשואה מוגבלת ביותר, אפשר לרכוש נכסים בפרויקטים יוקרתיים ברחבי העולם שיניבו תשואות יפות. זהו מוקד המשיכה העיקרי של אנשים הבוחרים להשקיע בנדל"ן מעבר לים. פרויקטים במיליוני דולרים, במחירים מגוחכים בעיני ישראלים, שהתרגלו לשלם הון עבור נכס זעיר, והמציאות  השונה לחלוטין של עולם הנדל“ן מעבר לים, מפתה עוד ועוד ישראלים ללכת על השקעה בנדל"ן דווקא בחו"ל. 
  2. אפשרויות לתשואה גבוהה.
  3. נוחות: אתה לא חייב לצאת מהבית, ויש מי שיעשה עבורך את העבודה - יקנה, יתחזק ויטפל בעניינים. אתה רק תשקיע ותגזור קופון.
  4. יציבות: במרבית מדינות המערב שוק השכירות מפוקח בשונה מישראל, מה שמבטיח יציבות וודאות. 
  5. יתרונות מס מגוונים. 
 

מהם הסיכונים הכרוכים בהשקעה בנדל"ן בחו"ל?

מפעם לפעם סיפור שעולה לכותרות על "עקיצה" שפגעה במשקיעים שרכשו נדל"ן בחו"ל, חושף אפיק השקעה זה במערומיו,  וכל הסיכונים הכרוכים בבחירה בו מקבלים משנה תוקף ומשמעות. אכן, השקעה בנדל"ן בחו"ל עשויה להיות מסוכנת, בעיקר עבור אלה שלא נוהגים בחוכמה, ושלא משכילים למתוח רשת ביטחון מתחת לרגליהם. בטרם נפרט את אמצעי הבטיחות  שבהם יש לנקוט טרם השקעה בנדל"ן בחו"ל שיצמצמו את הסיכון הכרוך בה, חשוב להסתכל לסכנה בעיניים, ולדעת בדיוק מה מוטל על הכף.
  1. מרחק גיאוגרפי שמונע ממך לראות את הנכס, מעלה את הסיכון שתקנה חתול בשק, כמו משקיעים רבים לפניך שגילו להפתעתם בעת ביקור בנכס, שכספם למעשה הושקע בנכס מתפורר בשכונת עוני במחיר מנופח. 
  2. במקרה של סיבוך משפטי ההתמודדות עלולה להיות מסובכת, יקרה ומורכבת.
  3. הוצאות גבוהות: רבים מהמשקיעים מתרשמים מהמספרים ומהתשואה היפה, אבל לא לוקחים בחשבון את ההוצאות הכרוכות. מלבד דמי הרכישה, אחזקת נדל"ן בחו"ל מחייבת הוצאות רבות וגבוהות שיש להיות מודעים אליהן ולקחת אותן בחשבון, כמו למשל: עלויות ביטוח, מיסוי, עלויות תחזוקה (תיקונים), הוצאות תפעוליות, דמי תיווך לחברה המתווכת ודמי ניהול לחברה שתנהל לכם את הנכס.
 

איך מצמצמים את הסיכונים?

כדי לצמצם באופן משמעותי את הסיכון להתרחשותם של כל התסריטים המפחידים שפירטנו, וכדי לא להסתבך עם השקעה בנדל"ן בחו"ל שלא תניב תשואה אלא רק מפח נפש, יש להשקיע בחכמה. השקעה בנדל"ן בחו"ל חייבת להיעשות בזהירות,  בחכמה, בסבלנות ותוך מעורבות גדולה שלכם כמשקיעים. 
  1. רצוי ומומלץ להשקיע דרך חברות להשקעה בנדל"ן שהן בעלות שם, מבוססות ומוכרות. יש חברות מתווכות רבות, הן  בארץ הן בחו”ל, ורק חברה מוסדרת ורשומה תהיה כתובת יאה להשקיע דרכה. אם אתם משקיעים בארצות הברית רצוי ומומלץ להשקיע בנדל"ן דרך חברה בעלת אחריות מוגבלת LLC. התקשרות זו מניבה הגנה לרוכשי הנכסים  במקרי הפסד שונים (תביעות וכדומה). 
  2. יש לבחון לעומק את הפרמטרים השונים שמצביעים על כדאיות הרכישה. ארבעת הפרמטרים המרכזיים הם התשואה על הנכס (דמי השכירות שתקבל באופן שוטף), פוטנציאל עליית הערך (הרווח ממכירת הנכס בעתיד), עלות התחזוקה (לרבות תחזוקה שוטפת והוצאות בלתי צפויות בשל בלאי) ושיעור התפוסה (עד כמה האזור מבוקש, כמה נכסים מוצעים לשכירות וכמה נתפסים). 
  3. לברר מראש את ההוצאות: יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות, ולא להקל בכך ראש. ברוב המוחץ של המקרים הוצאות תפעוליות על נכס מגיעות לכ–50% מההכנסה השנתית ממנו, אז אל תסתנוורו מהמספרים. 
  4. חשוב להיות מעורב. לא להתבייש לברר ולשאול, לחקור ולדעת. 
  5. למי שמתאפשר לעשות זאת, בהחלט מומלץ בחום לנסוע לראות את הנכס בעיניים, או לשלוח מכר שיעשה זאת עבורכם. אם זה לא מתאפשר, היו חכמים וזהירים, ודעו מראש כי הפרוספקט משקר והתמונות המרהיבות של הנכס שרכשתם, לא משקפות את המצב במציאות. 
  6. הקפידו על רכישת ביטוח, ורכשו כזה העונה על כל הצרכים. אל תחסכו בתשלום הפרמיה, ואם מדובר בבית ישן, אל תוותרו על ביטוח תחזוקתי מורחב יותר.
  7. ערכו סקר שוק: התרשמו ממחירי הנדל"ן באזור, השוו הצעות שונות, התייעצו עם חברים ומכרים.
  8. בדקו את האזור: חשוב להשקיע באזורי ביקוש יציבים שלא נפגעו קשות במשבר האחרון - יציבותם מלמדת על כדאיות. למדו על האזור והבינו אם מדובר באזור של משפחות מבוססות, ולא באזור נכשל, עני ורווי פשע. בדקו את  הנתונים הסוציו-אקונומיים של האוכלוסייה במקום, ובדקו את מערכת החינוך, את רמת השירותים, את הקרבה  למרכזי קניות וכדומה.
  9. בדקו את חוקי השכירות וודאו כי יש בידיכם אפשרות לפנות דייר שלא עומד בתשלומים או מפר את החוזה בקלות יחסית.
 

לסיכום

השקעות בנדל"ן בחו"ל נחשבות להשקעות מניבות אך לא מאוד בטוחות. מי שמעוניין להשקיע ולהרוויח, חייב לנקוט באמצעי זהירות שיצמצמו את הסיכון שלו להיפגע, וכך להפוך את ההשקעה לבטוחה יותר. התקשרו עם חברת נדל"ן ראויה, עם חברת ניהול מבוססת, בררו על האזור, למדו את עולם הנדל"ן, ערכו סקר שוק, רכשו ביטוח וקחו בחשבון את כל ההוצאות. ככה גם תשקיעו, גם תרוויחו וגם תסתכנו הרבה פחות. 

 
חזרה לרשימת המאמרים בנושא נדל"ן בחו"ל
האם המאמר עזר לך?