המדריך המלא להחזר מס שבח

מי זכאי לקבל החזר מס שבח ומדוע לא כדאי להתמהמה עם הגשת הבקשה לקבלת ההחזר? רואה החשבון המומחה שלנו עונה על כל השאלות הבוערות
כניסה לרשימת ספקים ובעלי מקצוע בסיווג רואי חשבון


בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, כל אדם המוכר זכות במקרקעין (כמו משרד, דירת מגורים, מבנה או קרקע) נדרש לשלם מס שבח. בדיוק כמו שהצד השני בעסקה (הרוכש), נדרש לשלם מס רכישה. מס שבח הוא למעשה המס שעל המוכר לשלם למדינה בגין הרווח שהפיק ממכירת הנכס. לשם כך יש לחשב את הסכום ששילם עבור הנכס במועד הרכישה ולהפחיתו מהסכום ששולם לו על ידי הרוכש החדש, במועד המכירה. 
 
בחלק ניכר מהמקרים, ניתן לקבל חלק לא מבוטל מהמס ששולם בחזרה. כדי שלא תוותרו על זכותכם החוקית, פנינו למשה קופרשמידט, רואה החשבון שלנו, שמדי שנה מסייע ללקוחותיו לקבל חזרה סכומים משמעותיים המגיעים לא אחת למאות אלפי שקלים.  
 
 
 

מי זכאי לקבלת החזר מס שבח?

ישנם שלושה תנאי סף בסיסיים שיש לעמוד בהם. התנאי הראשון הוא שבמסגרת העסקה שולם מס שבח: מטבע הדברים אם המס לא שולם, המוכר לא יהיה זכאי לקבלת החזר. התנאי השני הוא שהמוכר הוא לא חברה אלא יחיד (עצמאי או שכיר) והשלישי הוא שהמוכר רכש את הזכות במקרקעין החל מ-1961 ואילך.
 
כל התנאים הנ"ל צריכים להתקיים במצטבר כדי שהמוכר יהיה בעל פוטנציאל לזכאות. מעבר לכך, יש לבחון כל מקרה לגופו באופן קפדני. מבלי לבדוק בצורה יסודית את הנסיבות האישיות של המוכר, לא ניתן לספק תשובה מדויקת. יחד עם זאת, נראה כי רוב המוכרים זכות במקרקעין, זכאים להחזר כלשהו ממס השבח ששילמו.
 
מי זכאי לקבל מס שבח?
מאת: Shutterstock
 

איך אני יכול לדעת אם מגיע לי החזר מס שבח?

כשבאים לבחון האם קיימת זכאות להחזר מס וכדי לחשב את גובה ההחזר, יש להתחשב בשורה ארוכה של פרמטרים ונתונים. בין היתר יש לברר האם נוצלו נקודות הזיכוי השמורות למוכר, האם לדוגמה ישנה אפשרות לקזז הפסדים כאלו ואחרים מגובה המס, האם ישנה אפשרות לחלק את המס בין בני הזוג ועוד. 
 
מעבר לכך, יש להחזיק בידע רחב מאוד בדינים השונים ובפסיקה העדכנית ביותר. המורכבות הרבה הכרוכה בתהליך הבירור מקשה על אדם מהשורה לגלות האם הוא זכאי לקבלת החזר מס שבח ויתרה מזאת, פוגעת ביכולת של האזרח הפשוט למקסם את סכום ההחזר שיתקבל. 
 
לאור כל זה, הדרך היעילה והבטוחה ביותר לבירור הזכאות ולקבלת ההחזר היא ליצור קשר עם רואה חשבון ש"נושם" את התחום ומגיש באופן שוטף בקשות להחזר מס שבח עבור לקוחותיו.  
 
 
 

מה הן הסיבות האפשרויות לזכאות להחזר מס שבח?

בכל מקרה שבו שולם בפועל מס שבח גבוה מזה שהיה צריך המוכר לשלם על פי חוק, ישנה זכאות להחזר מס שבח. קצרה היריעה מלפרט אודות כל המקרים והנסיבות שיש בהם כדי להוליד את הזכות לקבלת ההחזר ולכן אזכיר מספר נסיבות בלבד:
 
קיזוז הפסדים – אם המוכר ספג הפסדים בעסק שנמצא בבעלותו, באפשרותו לקזז את ההפסדים ממס השבח וכך להקטין את חבות המס. בדיוק כך ניתן לקזז הפסדים נוספים ובכלל זה הפסד הון, הפסדים של ניירות ערך ועוד. 
 
ניצול נקודות זיכוי וחלוקת המס בין בני זוג – בכל מקרה שבו קיים עודף של נקודות זיכוי בגין הכנסה נמוכה שלא נוצלו, ניתן להשתמש בהם כדי לקבל החזר מס שבח. כך למשל במקרה של אדם מבוגר שאשתו לא עובדת, ניתן לבצע חישוב מאוחד ולהשתמש בנקודות הזיכוי שלא נוצלו. 
 
קיזוז הוצאות הקשורות לנכס – מס שבח מוטל על ההפרש שבין סכום המכירה לסכום הרכישה. אך מההפרש ניתן לקזז מגוון רחב של הוצאות כאלו ואחרות. הכוונה היא למשל להוצאות ששימשו להשבחת המקרקעין או לנכס הסמוך לנכס הנמכר, מס רכוש עירוני, שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, אגרות שונות ועוד. את כל ההוצאות הנ"ל ועוד רבות אחרות ניתן להפחית מערך המכירה ובעקבות כך ליהנות מהחזר מס שבח.
 
תיקון טעויות (לפי סעיף 85 בחוק מיסוי מקרקעין) – לפי חוק מיסוי מקרקעין, ניתן להכניס תיקונים בשומה במקרים שבהם מתגלה בדיעבד כי בוצעה טעות משפטית, עובדתית ובנסיבות חריגות אף טעות בשיקול דעת. לפיכך ישנה אפשרות שהמוכר יהיה זכאי להחזר מס שבח בשל טעות שבוצעה על ידי פקיד השומה ואפילו על ידו. 
 
 
 

כמה כסף עשוי להתקבל כהחזר מס שבח?

גובה ההחזר משתנה ממקרה למקרה אך בחלק ניכר מהמקרים ניתן ליהנות מהחזר של יותר מ-50% מהסכום ששולם. המדינה החזירה במקרים לא מעטים מאות אלפי שקלים כהחזר מס שבח וחלק מלקוחותיי תיארו את קבלת ההחזר כ"זכייה בלוטו". זאת כיוון שבמועד המכירה כלל לא היו מודעים לכך שאי פעם יקבלו חלק מהמס חזרה. 

כמה כסף תקבלו החזר?
מאת: Shutterstock

 

האם יש חלון זמנים להגשת הבקשה לקבלת ההחזר?

ברגע שנחתמת עסקת המכירה, נפתח חלון זמנים שבמהלכו ניתן להגיש בקשה לקבלת החזר מס שבח. חלון זמנים זה מסתיים בתום ארבע שנים ממועד העסקה ולאחר מכן לא תהיה אפשרות לדרוש את הכסף חזרה. למרבה הצער מוכרים רבים מתמהמהים עם ההגשה וכתוצאה מהעיכוב, נאלצים בסופו של דבר לוותר על הכסף שמגיע להם. 


 

האם ניתן למזער את המס מראש?

כפי שציינתי, את ההחזר ניתן לקבל רק לאחר שהמס כבר שולם. יחד עם זאת, ישנה גם אפשרות למזער מראש את גובה המס שישולם. תכנון מס נכון שמבוצע מבעוד מועד, יכול בפירוש להוביל לתשלום של מס שבח מינימאלי ובמקרים מסוימים ניתן אף ליהנות מפטור מלא ממס שבח. גם לצורך כך יש כמובן לבחון כל מקרה לגופו ולהיעזר באיש מקצוע אמין המתמחה בתחום. 
 

 

מה הדבר הקריטי ביותר שהציבור צריך לדעת בנושא?

הדבר החשוב ביותר שיש להפנים זה שאת החזר המס שיכול להגיע למאות אלפי שקלים, לא ניתן לקבל באופן פסיבי. כלומר בלי לברר לעומק את הנסיבות האישיות של המוכר והעסקה, לא ניתן לגלות כמה כסף מגיע לו חזרה. 
 
יתרה מכך – קל מאוד ללכת לאיבוד בנבכי החוק ולפספס פרטים חשובים שיש בהם כדי להגדיל את סכום ההחזר. כיוון שמדובר בתהליך מורכב וכיוון שישנו חלון זמנים שאחריו כבר לא ניתן יהיה לדרוש את הכסף, ההמלצה היא שכל אדם שמכר בשנים האחרונות זכות במקרקעין יפנה לרואה חשבון העוסק בתחום ויפה שעה אחת קודם. 
 
הדברים רלבנטיים כמובן גם לכל מי שמתכנן למכור זכות במקרקעין, המעוניין למזער מראש את גובה המס שהוא עתיד לשלם. 
משה קופרשמידט הוא רואה חשבון המספק מגוון שירותי חשבונאות ליחידים וחברות, לרבות סיוע ליחידים בקבלת החזר מס שבח. 
 
טלפון: 072-3213420
 
 
 
חזרה לרשימת המאמרים בנושא רואי חשבון
האם המאמר עזר לך?