מרוויחים על הדירה: זכאות לפטורים ממס שבח

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע, כי מכירת נכס מקרקעין בתנאים מסוימים תגרור הטלת מס על המוכר. מס זה, הנגזר מתוך הרווח עקב מכירת דירה או בית, מכונה “מס שבח”. במקרים מסוימים - המפורטים בחוק - ויתר המחוקק מראש, או הקל על המוכר, ופטר אותו ממס על רווח זה. חשוב להדגיש כבר בתחילת הדברים, כי סעיפי החוק הנוגעים למס שבח מורכבים וקשים מאוד להבנה. לכן, למי שמוכר נכס מקרקעין ורוצה לגלות האם מוטל עליו תשלום מס, באיזה גובה והכי חשוב - האם ניתן להימנע מלשלמו או לפחות להפחית את שיעורו - מומלץ לפנות לעורך דין מומחה לחישוב מס שבח לשם בחינת המצב, לקבלת ייעוץ ולביצוע תכנון מס קפדני. 

בדיקת מס, לפני עסקה

ככלל, הבדיקה הראשונית שיבצע עורך הדין לפני ביצוע עסקה למכירת דירה תהיה האם בידי המוכר יוותר רווח החייב במס שבח. זוהי בדיקה מקדמית שבוחנת קיומו של רווח שהוא למעשה ה"שבח" עליו נדרש תשלום מס. את השבח מחשבים על ידי בדיקת ההפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קנייתה. אין המדובר רק בפעולות של חיבור וחיסור, אלא נדרשת בדיקה קפדנית שתכלול הצמדה למדד וקיזוזים של הוצאות מגוונות, ביניהן הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת, הוצאות על רכישה של הנכס, הוצאות על השבחת הנכס, שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת מתווך, תשלומי אגרות ומיסים ועוד.
 
אם עורך הדין יגיע למסקנה כי יוטל על המוכר מס שבח, תתחיל המלאכה הקשה בניסיון להפחית את המס בגינו או לזכות בפטור. אם לא קיים מס שבח, מלאכת דרישת הפטור מיותרת, לא מומלצת ולא כדאית: אם תנצלו פטור ממס שבח למרות שאין בכך צורך לא תעמוד לכם הזכות לפטור בשלב עתידי, כשבאמת תזדקקו לו.

מי זכאי - ומתי?

במקביל לפנייה לעורך דין, מומלץ ללמוד ולהבין באילו מקרים ייתכנו פטורים ממס שבח בעת מכירת דירה או בית. קיימים מספר פטורים שכיחים ומוכרים, כשהראשון שבהם הוא פטור לדירה יחידה: מי שמוכר דירה יחידה שבבעלותו יהיה זכאי לפטור ממס שבח על הרווח שעשה ממכירתה - אם לא מכר במשך שמונה עשר החודשים שקדמו לעסקה זו דירת מגורים אחרת. תנאי נוסף שיאפשר את קבלת הפטור הוא שבארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת. הפטור הזה לא חל על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ-25% ממנה. הוא גם לא חל כאשר הדירה שנמכרת היא דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997.
 
הפטור השני הוא פטור לארבע שנים: גם אם המוכר הוא בעל דירות נוספות לזו שהוא רוצה למוכרה, הוא רשאי לזכות בפטור הניתן אחת לארבע שנים.
 
פטור בגין דירה שהתקבלה בירושה ניתן למי שירש את הנכס וכעת מעוניין למוכרו. במקרה כזה הזכאות לפטור תלויה במאפייניהם של המוריש והיורש: אם בעל הדירה הקודם היה במועד פטירתו בעל דירת מגורים אחת בלבד והיה זכאי לפטור ממס שבח, והיורש הינו צאצא שלו או של בן/בת זוגו, הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח.
 
פטור זמני בגין מכירת עד שתי דירות מגורים: סוג חדש של פטורים שחוקקו כדי להתמודד עם מצב הנדל"ן בישראל. מדובר בשני פטורים הקיימים מכוח הוראות חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה). על פי חוק זה, עד לשווי מכירה של 2.2 מיליון שקל לכל דירה יינתנו פטורים נוספים ממס שבח. אם המחיר שנתקבל לאחר מכירת הדירה יעלה על סכום זה, ישולם מס שבח אך ורק על ההפרש. פטורים אלה עלולים להתבטל אם לא יפעלו בכנסת להאריך הסדר זה בקרוב.

סיוע מעורך דין במבוך התקנות

גם אם הצלחתם לפענח לבד את צפונות החוק,עדיין מומלץ לפנות לעורך דין מומחה בתחום. בשל מורכבות החוק, מורכבות הסיטואציות השונות המזכות בפטורים, הסייגים הרבים והמורכבים לאותם הפטורים ובשל החישובים הנדרשים מומלץ מאוד לעשות תכנון מס קפדני ומושכל.
 
לסיכום, מס שבח בגין מכירת דירה יכול להוות עול כלכלי לא פשוט. החוק מגן על אזרחים מסוימים ו"מוותר" בנסיבות מסוימות על השתת מס על רווח שעשו ממכירת בית או דירה. חשוב מאוד להכיר את הנושא ויש לקחת בחשבון הרבה מאוד משתנים טרם ביצוע עסקת מכירה של מקרקעין. מומלץ מאוד גם לבצע מראש תכנון מס מסודר טרם חתימה על חוזה מכר או אפילו זיכרון דברים.
 
זכרו כי אין למהר לחתום לפני שבוצעה בדיקה מעמיקה ופרטנית של המצב המשפטי, ויש לעשות כן רק לאחר תכנון מס אופטימלי. הפטורים ממס שבח ניתנים רק בתנאים מסויימים ויש לדעת לנצלם היטב ולהחליט אם השימוש בהם כדאי ומיטיב עם המוכר. לשם כל אלה נדרש ומומלץ ייעוץ של עורך דין מומחה בתחומי מיסוי ונדל"ן.
 
>> בואו לדבר על זה בפורום דיני מקרקעין.