קונים דירה חדשה? כדאי שתעשו בדק בית

"ביקורת מבנים נועדה ראשית כדי לבחון ולאתר ליקויים בנכס. ליקויי בניה הם לא רק בלטות שבורות אלא מידות של בית שתואמות או לא תואמות למפרט, רטיבות ודברים נוספים שאנשים לא רואים ולא יודעים", אומר זיו בנצקי, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת "בדק בית", "נניח שקנינו דירה על הנייר לפני 3 שנים ושילמנו כסף יקר. ברגע האמת מקבלים את הנכס ומגלים ליקויים שאינם בהכרח קשורים לקבלן. לפעמים הפועל קם לא טוב והניח את המרצפות בשיפוע לא נכון והמים לא יורדים. כדאי לעשות בדיקה מקדימה בשביל השקט הנפשי ולמען הסדר הטוב". 
 

בדיקה טרום רכישה אמורה להציף ליקויים שאינם נראים לעין לא מיומנת. בחברת אלגן הנדסה - שירותי בדק בית וביקורת מבנים בבעלות אלכסיי גנישב, מהנדס בניין ומומחה לליקויי בנייה, מציינים כי "הלקוח רואה בית מסודר ונקי וחושב שהכול כהלכה, אבל בכ-50 אחוז מהמקרים יש בעיות כגון רטיבות שכלואה מתחת לריצוף שאין אפשרות לראות, סדקים מבניים שמעידים על בעיה קונסטרוקטיבית, שאחר כך תצריך השקעה כספית ניכרת כדי להביא את המבנה למצב תקין מבחינה בטיחותית, ועוד. בהרבה בתים פרטיים יש גרמי מדרגות שהם אולי יפים אך לא עומדים בתקן הישראלי". לכן, מסכימים המומחים, יש חשיבות רבה לביקורת מבנים על ידי אנשי מקצוע מוסמכים, משום שללקוח הממוצע אין לו כל מושג בענף הבנייה.

ההליך פשוט יחסית: מהנדס מגיע למבנה עם "רשימת מכולת" ועובר סעיף-סעיף כדי לגלות ליקויים. בין היתר נבדקים עבודות ריצוף - פגמים, אריחים שקועים, מילויי רובה וכדומה, ליקויים בשלד, טיח וצבע, משקופים, דלתות, עבודות נגרות, אינסטלציה ועוד. מבחוץ נבדקים מחסן, חצר וחניה אם יש, וכמובן גג ורעפים. הבדיקה אורכת בין שעה וחצי לשעתיים, תלוי במורכבות ובגודל הנכס. 
 

לאחר הבדיקה מופק דו"ח המפרט את ליקויי הבנייה, אשר יועבר לידי הלקוח וממנו לקבלן כדי שיתקן את הליקויים. כל הצדדים מרוויחים: הקבלן מקבל דו"ח מסודר ולא בשיטת הסלאמי, ומתייחס ברצינות מכיוון שהבדיקה נערכה על ידי איש מקצוע מוסמך. הלקוח מצדו מרגיש שיש מי שדואג לאינטרסים שלו.
 

 "צריך להתייחס לביקורת מבנים כאל ביקורת של רופא משפחה" אומר בנצקי, "המהנדס שעורך את הבדיקה מבין בכל התחומים, אבל יש גם מקרים מיוחדים שבהם צריך להביא רופא מומחה. שירות זה לא נכלל בבדיקה הראשונית, בדיוק כמו איטום מבנים ואקוסטיקה שמצריכים מומחים. לשם הדגמה הוא מספר על מקרה של לקוח ששקל לרכוש בית בן 50 שנה ביפו וביקש לקבל חוות דעת על חוזק המבנה. בסיום הבדיקה המהנדס הצביע על סדקים רציניים ואמר שצריך להביא קונסטרוקטור שיבדוק לעומק וייתן דעה מקצועית".

בדיקה לפני רכישה מקובלת בעיקר כשמדובר בדירה "על הנייר" או בבנייה חדשה לגמרי. המודעות לצורך בבדיקה כזו בעת רכישת נכס קיים היא קטנה מכיוון שהדיירים הנוכחיים או בעל הבית יודעים בדרך כלל למסור מידע על מצב הבית. עם זאת מומלץ גם אז לערוך ביקורת מבנה כדי להיות רגועים. כאמור לא כל ליקוי נראה לעין וכדאי לזכור שעלות הבדיקה זניחה ביחס לעלות הרכישה הכוללת. 

הדו"ח הסופי על הנכס נותן ללקוח מידע אמין על המצב בשטח כדי לקבל החלטה מושכלת. לפעמים הליקויים קטנים ושטחיים, כאלה שניתן לתקן בקלות, אך בעיה רצינית יותר מתעוררת כשיש ליקויים חמורים, למשל מידות לא נכונות, ריצוף ורטיבות. מה עושים אז? "אסור לנו להמליץ ללקוח להימנע מרכישה. אנחנו יכולים רק ליידע אותו באשר למצב הנכס מבחינה הנדסית, ומכאן ואילך זו החלטתו", אומרים בחברת אלגן. בחברת בדק בית מספקים ייעוץ משפטי ראשוני הכולל פגישה עם עורך דין ומכתב התראה לקבלן. "מהשלב הזה והלאה אפשר להתקדם לשני כיוונים: או שהקבלן מתקן או שהולכים לבית משפט. 80 אחוז מהמקרים נגמרים בגישור כי אף אחד לא רוצה להסתבך בסיפור שנמשך שנים".
 

פיקוח מקצועי מטעם הלקוח בזמן הבנייה יכול לחסוך לא מעט כאבי ראש. "הרבה אנשים חוסכים על פיקוח תוך כדי בנייה, ובמקרה אחד מתוך 50 בממוצע קורית טעות רצינית. הלקוח מוצא את עצמו נלחם עם קבלן שמתנער מאחריות והוא מפסיד המון כסף. אם הוא היה מביא מפקח היו לו אבא ואמא". בחברת אלגן מספרים על לקוחות שמזמינים פיקוח בשלבים קריטיים בבנייה, למשל בזמן הנחת צנרת אינסטלציה. "אנשים לא מבינים את השלכות הדברים לאחר מכן. כשממשיכים בנייה על הליך קלוקל ולא תקין צפוי להיגרם נזק רב".

חשיבות המקצועיות

מחיר פיקוח בזמן בנייה נגזר מגודל הפרויקט, ממורכבותו, מהאחריות הכרוכה בפיקוח וממשך הזמן. בנצקי מספר על פרויקט תמ"א 38, שבו הזמינו הדיירים פיקוח מטעמם בנוסף על הפיקוח מטעם הקבלן. "המפקח מגיע פעם-פעמיים בשבוע ומוציא דו"ח. אם משהו לא תקין הוא מתחיל להיכנס לעובי הקורה. זה נותן לדיירים את הביטחון שלא חוסכים עליהם ויש מישהו בשטח שהוא לטובתם". העלות המוערכת על ידו: 7,000-8,000 שקלים בחודש. מאידך בפרויקט של הרכבת מרפסות נדרשה נוכחות מפקח 8 שעות ביום כל יום. הסכום שנדרש עמד על 20-30 אלף שקלים בחודש. עלות פיקוח על בניית בית פרטי מוערכת בכ-10 אחוז מהפרויקט.

אבל עוד לפני ששולפים את פנקס הצ'קים חשוב לדעת למי משלמים. בחברת אלגן מעידים שהשוק פרוץ וממליצים לבדוק היטב מי המהנדס ומה הכשרתו. "כ-80 אחוז מהפרסומים באינטרנט אינם בבעלות מהנדסי בניין כחוק אלא אנשי עסקים שרוצים להרוויח כמה שיותר כסף, ולכן מפעילים פרילנסרים כמה שיותר זולים. צריך לדרוש לדעת מי המהנדס שיבצע את הבדיקה ולהקליד את שמו בגוגל כדי לראות פרטים לגביו. אם הוא באמת מהנדס בניין ואוטוריטה מוכרת בתחום, שמו יופיע בפסקי דין של לקוחות וכדומה". לאחר שהבדיקה הבסיסית נעשתה והכול נראה כשר, מומלץ לדרוש מהבודק להציג תעודת זהות ולוודא שהיא תואמת לתעודת מהנדס בניין בתוקף. "הרבה פעמים לא המהנדס מבצע את הבדיקה אלא פרילנסר, לעתים ללא שום הכשרה, למרות שהמהנדס חתום על הדוח. במצב כזה הלקוח עלול לרכוש נכס במיטב כספו על סמך מידע שהגיע מגורם בלתי מקצועי".