המלצות חשובות של מומחי ייעוץ משכנתאות
מאת: רון שגב פינקלמן | פורסם: 19.01.14
אחת ההחלטות החשובות בחיי כל זוג הוא לקיחת משכנתא. החשיבות המכרעת נובעת מהשפעת הלוואה זו לאורך שנים רבות על חיי הרווחה של המשפחה. מסיבה זו ריכזנו עבורכם את מיטב ההמלצות של מומחי ייעוץ משכנתאות, לפניכם התוצאות
בכתבה זו:
את ההחלטה על לקיחת משכנתא, מרביתנו נאלצים לקחת בשלב מאוד מוקדם כאשר רוכשים את הדירה הראשונה בעקבות נישואים והקמת משפחה. אולם לא רק, לעתים משכנתא נלקחת בשלב מאוחר יותר כאשר אנו מעוניינים להרחיב/לשפץ את ביתנו הקיים, או לרכוש בית אחר. בכל מקרה ובכל שלב, לקיחת משכנתא היא החלטה שיש לבחון אותה היטב ולהיות מודעים לכל היבטיה, כולל השפעותיה על הטווח הרחוק יותר של חיינו. לעתים, שווה לבחון את האפשרות של ייעוץ מקצועי ללקיחת משכנתא. זוהי אמנם הוצאה, אך היא יכולה לחסוך אלפי שקלים במהלך השנים שבהן משלמים את ההלוואה בפועל.
התחייבויות המשכנתא - דע את ה'אויב'
משכנתא, בפשטות, היא הלוואה לטווח ארוך של עד שלושים שנה, שניתנת בריבית וכנגד משכון הנכס. בסיום פירעון כל תשלומי ההלוואה - הנכס שלכם!
מיהו אותו 'אויב'? חוסר הידע בו לוקים רבים מלוקחי המשכנתאות, שמתבטא בחוסר ראייה מרחבית של סך התשלומים שיש לבצע, מלבד סכום ההלוואה הספציפי. הכירו ולמדו את שלל ההתחייבויות הכרוכות בלקיחת משכנתא, ובהן: מס רכישה (עד 5% מערך הדירה ותלוי בסוג הנכס), רישום העסקה ע"י עורך דין (עד 1.5% שכ"ט), דמי תיווך (עד 3%), ביטוח משכנתא, הוצאות כלליות כדוגמת שיפוץ, הובלה, ריהוט וכדומה. ואל תשכחו להתייחס לשער הדולר המשתנה והפרשיו שיכולים ליצור הגדלת התשלומים באלפי שקלים, עד לסיום התשלום לקבלן. כעת סכמו את כל ההוצאות הללו ע"מ שתתכוננו היטב לרכישת הדירה וללקיחת המשכנתא.
מקורות מימון לדירה - הכינו תכנית כלכלית
התכנית הכלכלית שלכם צריכה לכלול את כל מקורות המימון שלכם ובכללם: תכניות חיסכון, כספי ירושה/מתנה, קופות גמל וכל גרוש שאתם יכולים לגרד ממקור כלשהו. לכך הוסיפו את מקורות ההכנסה העתידיים שלכם שאותם תוכלו לממש בטווח הרחוק יותר, כדוגמת: קופות גמל, קרן השתלמות, עלייה בשכר ועוד. רק כאשר יש לכם תמונה אמתית וריאלית, תוכלו לעבור לשלב בניית המשכנתא שלכם שתכלול התייחסות לגובה ההון העצמי שלכם, סכום ההחזר החודשי ומספר התשלומים של המשכנתא.
חשוב שתדעו כי הבנק מממן, עפ"י רוב, עד 70% מערך הנכס, ולעולם לא 100% מערכו. המשמעות היא שהנכם חייבים שיהיה ברשותכם הון עצמי כבסיס לרכישת הנכס. את סכום ההחזר החודשי מומלץ לקבוע בערך של עד 30% מהכנסותיכם, ולהתחשב בהוצאות קיימות נוספות, בהתחייבויות אחרות ובאפשרות להתרחבות המשפחה (הוצאות גדלות). קביעת תקופת החזר ההלוואה משמעותית לגובה הריבית שתשלמו. ככל שתתחייבו לזמן ארוך יותר כך סך תשלומי הריבית יעלה. בשלב זה, כדאי ומומלץ להיעזר בכלי ידידותי שנמצא ברשת: מחשבון משכנתא.
מסלולי משכנתא
קיימים מסלולי משכנתא רבים המוצעים לכם ע"י הבנקים השונים. המסלולים העיקריים: משכנתא בריבית קבועה, משכנתא בריבית משתנה, משכנתא בריבית פריים ומשכנתא בריבית צמודה לדולר או לאירו.
משכנתא בריבית קבועה: היתרון הבולט של משכנתא בריבית קבועה הוא היציבות, משמע, הקביעות. מדובר במסלול פופולרי ומועדף שבו הריבית צמודה למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית קבועה ואחוז האינפלציה השנתית. החיסרון העיקרי במסלול הוא עמלת פירעון מוקדם של המשכנתא. אם תהיה לכם אפשרות לסלק את תשלום המשכנתא מוקדם מהצפוי, קחו בחשבון שעמלת הפירעון המוקדם גדלה ככל שהריבית בזמן פירעון ההלוואה נמוכה מהריבית שהייתה נקובה בעת לקיחת ההלוואה.
משכנתא בריבית משתנה: במסלול זה הריבית משתנה בהתאם לעדכון הריבית בזמנים שקבעתם מראש בעת לקיחת המשכנתא. הריבית ההתחלתית תהיה נמוכה מהריבית במסלול של הריבית הקבועה, אך בהמשך היא תעלה או תרד...היתרון? פירעון מוקדם אינו כולל עמלה, ובתקופות שבהן הריבית גבוהה בעת לקיחת המשכנתא, יש סיכוי טוב שהריבית תרד בהמשך.
מסלול משכנתא בריבית פריים: זהו מסלול בו שסכום ההלוואה מוצמד לריבית פריים שנקבעת ע"י בנק ישראל. אם אתם מתלבטים בין משכנתא בריבית קבועה צמודת מדד למשכנתא בריבית פריים, וריבית הפריים באותה עת נמוכה יותר, כדאי לבחור בה. יחד עם זאת, היו מודעים לחסרונה - יש בה חוסר ודאות, וריבית הפריים יכולה לעלות.
משכנתא צמודה לדולר או לאירו: מסלול משכנתא זה מתאפיין בהחזרים של ריבית נמוכה ביחס לשאר המסלולים, וההחזרים משתנים בהתאם לשינוי בשער. מתי מומלץ לבחור במסלול זה? כאשר פער הריביות בין ישראל ואירופה/ארה"ב גבוהים, או כאשר שכרכם משולם בדולר או באירו.
שילוב מסלול יכול להיות פתרון טוב ואידאלי עבור רבים. כיום הבנקים מציעים שילוב בין מסלולים לפי נוחיותכם. מומלץ בחום לבדוק אותם!
וזכרו - תהיה בחירתכם אשר תהיה, בססו אותה על חקר שוק נרחב, השוואת משכנתאות ובדיקה דקדקנית של התנאים המוצעים.
בחירה נכונה של מסלול משכנתא
מיותר לציין כי הבחירה הנכונה עבור כל אחד היא שונה, ולכן אין משכנתא אידיאלית אחת. יש להתחשב בגורמים רבים ובמצב כלכלי משתנה. עם זאת, ההמלצה הכללית לאלו שלוקחים משכנתא עם החזרים חודשיים קבועים, היא לוודא שהתשלום יוצמד לריבית שלא תשפיע באופן ניכר על המאזן הכלכלי שלכם. צמצמו סיכונים, שלבו מסלולים והתאימו את מדד הריבית למדד ההכנסות שלכם.
בחרתם בהחזר עתידי יחיד, בהסתמך על הכנסה ממכירה/ירושה? ודאו שריבית ההצמדה לא צפויה לשינויים חדים לרעתכם. אם רכישת הנכס הוא לשם השקעה, התאימו את התשלום לדולרי, וקבעו את גביית שכ"ד עפ"י אותו מדד. אתם צופים שתפרעו את ההלוואה שלכם בפירעון מוקדם? בחרו במסלולי המשכנתא שמציעים לכם ריבית משתנה או מט"ח.
מחזור משכנתא
כאשר לוקחים משכנתא, כדאי להיות מודעים לאפשרות העתידית למחזרה. אפשרות זו עולה כאשר מוצעת לכם הלוואה אחרת עם החזר חודשי נמוך יותר (שכולל את עלות עמלת הפירעון המוקדם). המסלול האידיאלי שעתיד להשתמש באופציה זו, הוא מסלול הריבית המשתנה.
מה שהכי חשוב וקריטי לבדוק הוא נושא גובה עמלת הפירעון המוקדם, המחושבת עפ"י הפער בין הריבית הקיימת על ההלוואה ובין הריבית המוצעת כיום במסלול זה. המחזור משתלם רק אם הריבית החדשה היא נמוכה מהריבית הממוצעת של בנק ישראל.
היבט חשוב נוסף הוא הגיל, הלוואות שנלקחו לפני גיל 55 וממוחזרות לאחר גיל זה, יכללו עלות ביטוח חיים גבוהה בהרבה, לכן חשוב לבדוק כדאיות גם בנושא זה.
אנשים שחיפשו יועצי משכנתאות חיפשו גם
מצא יועצי משכנתאות באזורך
מידע על יועצי משכנתאות
לכל העסקים בתחום
שיטות וטיפים לשימוש במחשבון משכנתא מאת: רון שגב פינקלמן | פורסם: 19.01.14
מהו ביטוח משכנתא ומדוע צריך אותו? מאת: רון שגב פינקלמן | פורסם: 19.01.14
רשימת קניות לפסח להדפסה – כל מה שצריך לליל הסדר מאת: מערכת דפי זהב | פורסם: 16.04.24