המרוץ לדירה: כל השלבים בדרך לרכישה החשובה בחייכם

אחת מן ההחלטות החשובות והגדולות שניקח בחיינו היא רכישת בית או דירה. כל אחד מאיתנו חולם על הקן החמים והפרטי שיבנה לעצמו למשפחתו, אבל אי אפשר גם שלא לקחת בחשבון את ההשקעה הכספית הגבוהה הכרוכה בכך. לכן קיימת חשיבות רבה לביצוע נכון ומדויק של תהליך הרכישה - מן הרגע הראשון ועד לשלב האחרון של רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין - ה"טאבו" המפורסם. טעות בעסקה של רכישת דירה או בית עשויה לעלות כסף רב ולגרום אכזבה גדולה ועוגמת נפש.

לפני שחותמים - בודקים

אז התחתנתם, אתם אפילו מצפים כבר לילד הראשון (או השני?) והגיע הזמן לקנות בית ולהפסיק לנדוד בין דירות שכורות. בדקתם כמה נכסים ואפילו ראיתם דירה ששבתה את לבכם במיקום הכי טוב בעיר, מבחינתכם - קרוב לים, במרכז, או במרחק הליכה מהעבודה. בקיצור, כל היתרונות בלי חסרונות ואתם מרגישים שחבל לפספס את ההזדמנות. אבל זה בדיוק הזמן לעצור לרגע. הדירה עולה הרבה כסף ורצוי שלא לעשות טעויות, ולכן כדאי בשלב ראשון לפנות לעו"ד שמתמצא ובקי בדיני מקרקעין ובעסקאות מכר, בכדי שיסייע לכם בתהליך שאינו פשוט ממילא - הן כלכלית והן פרוצדוראלית. המחיר שאתם עלולים לשלם בשל טעות, יכול להיות גבוה בהרבה מהעלות של ביצוע העסקה באמצעות עו"ד מיומן מומחה למקרקעין.

אחרי שהתאהבתם בדירה וקיבלתם הצעת מחיר טובה, אתם כבר להוטים לקנות, אבל גם פה כדאי להוריד לרגע הילוך. חשוב מאד לבצע כמה בדיקות מקדימות בנוגע לנכס לפני שתחתמו. ראשית, יש לוודא כי מי שמוכר לכם את הדירה הוא אכן הבעלים, וזאת עושים באמצעות בדיקת נסח הטאבו. בבדיקה זו גם תלמדו האם הנכס "נקי" או שיש עליו עיקולים, שעבודים וכדומה. אם הדירה מופיעה בנסח הטאבו כנכס שנמצא בחכירת מנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק גם את חוזה החכירה עצמו. בנוסף יש לבצע בדיקות תכנוניות באמצעות תיק הבניין המצוי במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית.

אחרי שערכתם את הבדיקות המקדימות אפשר להתחיל לחשב עלויות ולראות אם אתם באמת יכולים לעמוד בקניית הדירה, מההיבט הכספי. אל תשכחו שמלבד עלות הדירה עצמה יש לקחת בחשבון הוצאת נוספות כגון מתווך (אם יש), מיסים, שיפוצים ועו"ד מלווה.

רגע לפני הדלת - רישום בטאבו

הבדיקות והחישובים הסתיימו, ובשעה טובה ומוצלחת (כנראה עם עזרה של ההורים ושל הבנק) הצלחתם לגייס כסף ועכשיו רק נשאר לכתוב את החוזה ולקבל את המפתח. אבל עוד לפני כן, שימו לב לחוזה המכר. מדובר במסמך מורכב שיש לעיין בו היטב: הוא זה אשר מכונן את היחסים החוזיים שבין המוכר לקונה הכוללים את הסדר התשלומים, החובות, הזכויות, הרישום, הכניסה לדירה ועוד; והוא זה אשר למעשה קובע את כל היחסים המשפטיים האחרים ביניכם לבין המוכר ולכן חשוב שיערוך אותו עו"ד הבקי בתחום.

ראוי לזכור, כי עצם החתימה על החוזה עדיין לא מקנה לכם חזקה על הדירה בטאבו. חוק המקרקעין קובע כי כל עסקה טעונה רישום, ולכן כל עוד לא רשמתם את הדירה בטאבו רואים בחוזה כ"התחייבות לעשות עסקה" בלבד. בלי רישום, הזכות שלכם על הדירה הינה חוזית בלבד.
בכדי להגן על עצמכם ועל הזכות החוזית שיצרתם בעת החתימה מול מוכר הנכס, עליכם לרשום הערת אזהרה בטאבו. הערה זו תמנע מצב שבו תתבצע עסקה סותרת, ומבטיחה שלא ניתן יהיה למכור את הדירה למישהו אחר. למעשה, הערת האזהרה אומרת לכלל הציבור "שימו לב - בדירה הזו התבצעה עסקה ויש לגביה התחייבות".

רישום הנכס על שמכם בטאבו

הגעתם לשלב הסופי של התהליך ועכשיו ניתן לבצע רישום של הנכס על שמכם בטאבו, אבל איך בעצם עושים את זה? תחילה יש לפנות אל לשכת רישום המקרקעין הרלוונטית - זו שבשטחה מצוי הנכס - ולהגיש בקשה מסודרת יחד עם כל המסמכים הנדרשים: בקשה לרישום מקרקעין, אישורים על תשלומי מיסים (גם של הרשות המקומית וגם של רשות המסים), שטרי מכר בחמישה עותקים, עותק מקורי של הסכם המכר (החוזה) ונסח טאבו. בנוסף יש לשלם את האגרה עבור רישום הנכס בטאבו לפי התעריפים הקבועים. אחרי שהשלמתם את ההליכים הביורוקרטים האחרונים תוכלו לפתוח בקבוק יין טוב ולהיכנס יחד לדירה שבבעלותכם המלאה.

לסיכום, כדי לבצע עסקת מקרקעין צריך לא רק הרבה כסף, אלא גם ידע והתמצאות בצעדים השונים שיביאו אתכם אל מפתן הדלת. לא כל יום קונים דירה, ולכן חשוב שתקבלו ליווי צמוד מעו"ד כבר מהרגע הראשון. הוא יבדוק עבורכם את הרכישה, יערוך את החוזה, יגן עליכם ועל זכויותיכם ויסדיר את הרישום בטאבו, כך שבסופו של דבר תזכו לומר שגם לכם יש דירה משלכם.

>> רשימה מפורטת של מומחים בתחום תוכלו למצוא במערכת סינונים לאיתור עורכי דין דיני מקרקעין.
>> בוא לבדוק את המחירים - מחירון עורכי דין מקרקעין.