בית משותף, מהרגע הראשון: קבוצות רכישה בתחום הנדל"ן


קניית דירה בישראל הפכה למשימה מורכבת ומאתגרת, וכולנו מחפשים דרכים לחסוך בדרך לקבלת המפתח. אחד הפתרונות הנפוצים בשנים האחרונות הוא הצטרפות לקבוצת רכישה - מספר משפחות שהופכות ליזמי נדל"ן לרגע וקונות יחד קרקע כדי לבנות עליה ולחסוך עלויות משותפות
מאת: עו"ד ערן זוהר

כניסה לרשימת ספקים ובעלי מקצוע בסיווג עורכי דין - דיני מקרקעין

המרוץ לדירה

כמעט כל אחד מאיתנו מוצא עצמו בשלב כלשהו בחיים בתוך המרוץ לדירה. מתחתנים, מקימים משפחה, ומחפשים את הביטחון שברכישת בית. אבל במציאות הישראלית תחום הנדל"ן הוא נושא כאוב, בעיקר עבור זוגות צעירים, וקניית דירה הפכה למשימה קשה ביותר. חלק נעזרים בהורים, הרוב המכריע נאלץ לקחת משכנתא, ויש גם כאלו שבוחרים להצטרף לקבוצת רכישה, כדי להוזיל עלויות באופן משמעותי.

קבוצות הרכישה התפתחו בשנים האחרונות על רקע מצוקת הדיור והמחירים הגבוהים בשוק הנדל"ן. מדובר בהתארגנויות של כמה אנשים שרוכשים יחד קרקע, ועליה הם בונים ביחד את הבית שלהם (בית משותף כמובן). כך, בעלי הדירות בעצם הופכים למעין יזמי נדל"ן.
מאחר שהמהלך לא היה מוגדר בצורה מסודרת, תיקנו את החוק הרלוונטי - חוק המקרקעין - והוא קובע כי "קבוצת רכישה היא קבוצה של מספר אנשים המתארגנים באמצעות גורם אחד במטרה לרכוש זכות במקרקעין - היא הקרקע שעליה תבנה את אחד מן הנכסים הנ"ל: נכס שאינו דירת מגורים או נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים". בנוסף, נקבע בחוק כי הקבוצה הזאת מחויבת במסגרת חוזית.

 

חוסכים עלויות, משלמים מסים

מה היתרון שבקניית דירה באמצעות קבוצת רכישה, לעומת קנייה רגילה של נכס נדל"ן? כשקבלן או יזם בונה בניין הוא זה שאחראי על הכל: רכישת הקרקע, התכנון, הבנייה, השיווק המכירה וכדומה. לכל אלו יש כמובן עלויות שהקבלן משלם. את העלויות האלו תוכלו לחסוך במסגרת קבוצת הרכישה משום שבמקרה הזה הקבלן הופך להיות קבלן ביצוע העוסק בבנייה בלבד. צריך לזכור כי קבלן או יזם שבונה בניין ומוכר את הדירות שבו, עושה זאת כדי להרוויח, בעוד שבקבוצת רכישה המטרה אינה עשיית רווח אלא הקמת מיזם משותף שישמש את החברים לקבוצה ויחסוך עבורם עלויות.

כמו בכל עסקה, גם לקבוצות הרכישה נלווה מס שיש לשלם (מיסוי מקרקעין). מדובר על שני סוגי מסים: מס רכישה ומע"מ (מס ערך מוסף). כאשר אנו קונים דירה אנחנו משלמים מס רכישה וזה נכון לשני המצבים: גם אצל הקבלן וגם בקבוצת רכישה. עד לא מזמן היה הבדל בין השניים ומי שהצטרף לקבוצת רכישה שילם את המס רק על הקרקע שעליה נבנה הבניין, בעוד שבקנייה אצל הקבלן שולם מס על רכישת הדירה עצמה. בתיקון לחוק נקבע כי בעת שקונים דירה במסגרת קבוצת רכישה משלמים מראש את מס הרכישה על הדירה כאילו היא כבר בנויה.
 
המס השני שחשוב להכיר הוא המע"מ. מדובר במס שכל מי שהינו בעל עסק גובה מהלקוח ומעביר לרשות המסים של המדינה. לכן, כשאנחנו קונים דירה מקבלן אנחנו צריכים לשלם לו את המע"מ עליה, בעוד שבקבוצת רכישה אנחנו משלמים את המע"מ לקבלן רק על שירותי הבנייה שהוא נותן לנו. על הקרקע שקנינו יחד עם חברי הקבוצה אין לכאורה תשלום מע"מ, אבל גם במקרה זה נקבע תיקון לחוק, במה שמכונה "עסקת אקראי": כאשר בעל קרקע מוכר אותה לקבוצת רכישה הוא חייב להעביר למדינה מע"מ, ולכן ישלמו לו חברי הקבוצה את המס, גם אם עיסוקו אינו מוגדר כמכירת קרקעות.

 

התארגנות קבוצת רכישה

במסגרת התארגנות לקבוצת רכישה, יש להכיר את המושג: הסכם שיתוף. ההסכם מגדיר את מערכת היחסים בין חברי קבוצת הרכישה בנוסף ליחסים שלהם עם צדדים שלישיים. ההסכם צריך לכלול פרטים כגון: מטרת הרכישה, דרכי מימון/ליווי בנקאי, דרכים לפתרון מחלוקות וכד'.

אם אתם שוקלים להצטרף לקבוצת רכישה, כדאי לבחון בזהירות מספר פרמטרים, ביניהם: כדאויות העסקה מבחינה כלכלית וזהות מארגן הקבוצה. עוד מומלץ לבדוק שאכן מדובר בקבוצת רוכשים אמיתית, וכי הרשויות צפויות לאשר את תוכנית התו"ב.

קבוצות רכישה חדשות מופיעות כל הזמן, במיוחד נוכח שוק הנדל"ן ה"משוגע" ומחירי הדירות הגבוהים. לא מן הנמנע שבמהלך חיפושיכם אחר דירה חדשה תתקלו באחת כזאת וכדאי שתדעו את מונחי היסוד הקשורים בכך. נושא קבוצות הרכישה מורכב מאוד ונמצא בשלביו הראשונים מבחינה משפטית, ולכן לפני שאתם מבצעים עסקה במסגרת קבוצה, או כדי לדעת יותר, פנו לעורך דין למקרקעין המתמחה בתחום.
בהצלחה.

תוכלו למצוא כאן - באמצעות שימוש במערכת סינונים מתוחכמת רשימה ממוקדת של עורכי דין המתמחים במקרקעין (קבוצות רכישה).
>> התעדכנו בעלויות ובמחירים שירות עורכי דין מקרקעין.

 
חזרה לרשימת המאמרים בנושא עורכי דין - דיני מקרקעין
האם המאמר עזר לך?