גם המדינה שותפה: מיסים בעסקאות מקרקעין
מאת: עו"ד ערן זוהר | פורסם: 10.03.13
כאשר מוכרים או קונים נכס מקרקעין, מדובר בכסף גדול: עורכי דין, יועצים, שמאים וכמובן - מחיר הנכס עצמו. אבל כמו בכל תחום כמעט, גם כאן המדינה דורשת את חלקה בדמות גביית מס, וחשוב לדעת כמה משלמים, עבור מה - וכיצד אפשר לקבל פטור
בכתבה זו:
קנייה או מכירה של נכס מקרקעין הן בעלות משמעות גדולה עבור מרביתנו. מדובר באירוע כלכלי גדול עבור האדם הפשוט, הכרוך בעלויות רבות: פרט לכסף שנשלם או נקבל עבור רכישה או מכירה של הנכס, אנחנו צריכים לקחת בחשבון כספים נוספים שאנו עתידים לשלם. בין ההוצאות האלו ניתן למנות את השכר שאנחנו עשויים לשלם למתווך שעזר לנו למצוא את הדירה, את שכר השמאי שאמד את עלות הנכס וכמובן את שכר טרחת עורך הדין שליווה את העסקה וסייע בביצועה. אך לפני כל אלו, המרכיב הכספי שהינו ככל הנראה החשוב ביותר (פרט למחיר הנכס כמובן) ושעליו, בניגוד לבעלי המקצוע הנ"ל, אי אפשר לוותר (פרט למקרים מסוימים כפי שיוסבר להלן) הוא מס המקרקעין שעלינו לשלם למדינה בגין העסקה שביצענו.
משלמים על הרווח
המדינה גובה מס מקרקעין בגין רכישת נכס או מכירת נכס, פרט למקרים בהם ניתן לקבל פטור. ככלל, כל עסקת מקרקעין חייבת במס, כאשר ניתן להצביע על שני סוגים עיקריים: מס שבח ומס רכישה (בעבר היה גם מס מכירה, אך הוא בוטל). תשלום נוסף הוא היטל ההשבחה.
הסוג הראשון הוא מס השבח, שמוטל על הרווח של המוכר מעסקת המקרקעין. אם, לדוגמא, קניתם דירה במחיר של מיליון שקלים ולאחר כשנתיים מכרתם את הדירה הזו במיליון וחמש מאות אלף שקלים, הנבתם רווח של כחצי מיליון שקלים. על הרווח הזה המדינה, באמצעות רשות המיסים, תגבה מכם את מס השבח. החוק מעניק פטור ממס זה במצבים שונים ולכן השאלה כמה מס עליכם לשלם, אם בכלל, וכמה כסף תשלמו בפועל, היא סוגיה מורכבת שמצריכה ידע ומומחיות מיוחדים. (ראו רשימה של עורכי דין מס שבח מכל הארץ)
הסוג השני הוא מס רכישה וכשמו כן הוא - זהו מס המוטל על רוכש הדירה. שיעורי מס הרכישה משתנים בהתאם למחיר הנכס ולאחרונה אף נעשתה בעניין זה רפורמה מיוחדת בחוק. גם כאן, בדומה למס שבח, מעניק החוק פטור מתשלום מס זה אם תעמדו בתנאים המתאימים.
בהקשר של היטל ההשבחה חשוב להדגיש כי לא מדובר בתשלום שנגבה על ידי רשות המסים אלא בהיטל מטעם הרשות המקומית - העירייה. היטל ההשבחה הוא עניין מורכב: מדובר במצב שבו ערכו של הנכס עלה - או בשפה המשפטית הושבח - בעקבות תכנון או ביצוע של פעולה מטעם הרשות המקומית. לדוגמא, אם העירייה פיתחה גנים ופארקים באזור מגוריכם, הדבר השפיע על ערכו של הנכס שלכם ולכן היא תגבה על כך כסף. גם כאן, כמו במס שבח ובמס רכישה, חישוב היטל ההשבחה הוא עניין מורכב ומסובך והחוק מעניק פטורים שונים.
יש יוצאים מן הכלל
תשלומי המס בעסקת מקרקעין עשויים להיות משמעותיים מאוד עבור הצדדים וחיסכון בהם יכול להועיל רבות. המדינה הכירה בכך שישנם מצבים שבהם יש לאפשר פטור מתשלום המס, וכך לדוגמא עשוי מי שקיבל דירה בירושה מבן משפחתו לזכות בפטור מתשלום מס השבח. באופן דומה עשוי להיות פטור ממס זה מי שקיבל נכס במתנה. גם מי שלא מכר נכס בארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית עשוי להיות זכאי להטבה זו. אלו הן רק דוגמאות כלליות לפטורים אשר החוק מעניק וכמובן שקיימים עוד סוגים רבים, אולם בכל מקרה על הרוכש או הקונה לעמוד בתנאים הקבועים בחוק לצורך הזכאות בפטור והדבר מצריך בחינה משפטית ספציפית של כל מקרה לגופו.
לסיכום, עסקה במקרקעין היא עסק יקר ומשמעותי מאוד בחייכם. מלבד הכסף שיעבור ביניכם לבין המוכר או הקונה, מקבלת גם המדינה את החלק שלה - מה שאומר שההוצאות שלכם יגדלו. לשם כך חשוב לדעת מה גובה המס שתידרשו לשלם ולא פחות חשוב מכך - האם וכיצד תוכלו לזכות בפטור מתשלום המס. כדי שתגיעו מוכנים לעסקה ותדעו בדיוק מה מגיע לכם ומה אתם צפויים לשלם, מומלץ לפנות לעורך דין מומחה למיסוי ועסקאות מקרקעין. באמצעות שימוש במערכת סינונים מתוחכמת תוכלו למצוא כאן - רשימה ממוקדת של עורכי דין המתמחים במיסוי מקרקעין . בהצלחה.
>> בואו לדבר על זה בפורום מקרקעין.
>> בואו להתעניין במחירים בתחום - מחירון עורכי דין מקרקעין.
אנשים שחיפשו עורכי דין - דיני מקרקעין חיפשו גם
מצא עורכי דין - דיני מקרקעין באזורך
עורכי דין - דיני מקרקעין באזור ת"א והמרכז עורכי דין - דיני מקרקעין באזור חיפה והקריות עורכי דין - דיני מקרקעין בתל אביב עורכי דין - דיני מקרקעין בירושלים
עורכי דין - דיני מקרקעין בחיפה עורכי דין - דיני מקרקעין בראשון לציון עורכי דין - דיני מקרקעין בבאר שבע עורכי דין - דיני מקרקעין בפתח תקווה
מידע על עורכי דין - דיני מקרקעין
לכל העסקים בתחום
נכנסים לדירה שכורה? 5 טיפים למי שנמצא לפני חתימת חוזה מאת: עו"ד ערן זוהר | פורסם: 19.08.20
דיני מקרקעין - תשובות לסוגיות בתחום הדיור והנדל"ן מאת: מערכת דפי זהב | פורסם: 26.02.15
על השלבים בגיבוש הסכם תמ"א 38 ותפקידו של עורך הדין מאת: עו"ד אלדר אדטו | פורסם: 11.08.13