בעל נכס, באופן חלקי: פירוק שיתוף בנכסי מקרקעין

נכסי מקרקעין רבים נמצאים בבעלות כמה שותפים. כאשר אלו מחליטים על פירוק השותפות, חייב כל אחד מהם להבטיח כי יקבל את חלקו היחסי. איך קובעים חלוקה צודקת, ומה קורה כאשר אין בין הצדדים הסכמה
כניסה לרשימת ספקים ובעלי מקצוע בסיווג עו"ד מקרקעין, תכנון ובנייה

דירה, מגרש או חנות הם נכסים יקרי ערך, ובמקרים רבים חולקים את הבעלות עליהם מספר גופים או אנשים. זה יכול להיות מגרש שכמה אחים קיבלו בירושה, דירה בבעלות בני זוג, חנות של שותפים וכדומה. אבל כמו בכל שותפות בחיים, גם כאן ייתכן מצב שבו הבעלים על הנכס מחליטים כי אינם רוצים להמשיך יחד, ואז הם נדרשים להליך של פירוק השותפות.

 

שוויון - אלא אם הוגדר אחרת

ראשית, חשוב להבין שכל עוד לא נקבע בהסכם השותפות אחרת, אזי לפי חוק המקרקעין כאשר יש בעלות של כמה גורמים על נכס  אחד - החלוקה היא שווה. לדוגמה, אם ישנם ארבעה שותפים במגרש (ואין ביניהם הסכם שיתוף מיוחד לגביו), כל אחד מהם יישאר בעלים של רבע לא מוגדר מהמגרש. אם יש הסכם שיתוף, חייבים הבעלים על הנכס להגדיר במדויק מה הזכויות של כל אחד מהם ובכלל זה גם מה אחוזי הבעלות עליו (וכך גם לגבי החובות על הנכס).

 

בהסכמה, או דרך בית משפט

על פי חוק המקרקעין, זכותכם כבעלים של נכס לבקש ביוזמתכם לפרק את השותפות עליו, וכך גם זכותו של כל אחד אחר מהשותפים (כמובן שיש מקרים חריגים בהם נאסר על אחד מהשותפים לבקש פירוק, אך לא נפרט על כך במדריך זה). קיימות מספר אפשרויות לפירוק:
 
הסכם פירוק - השותפים במקרקעין מסכימים ביניהם על הדרך שבה יפרקו את השיתוף וכך למעשה הם עשויים לחסוך זמן, כסף והליכים משפטיים. דרך זו, במידה שכולם הגיעו להסכמה על תנאי הפירוק, עדיפה מכולן.
 
אם השותפים לא מסכימים על דרך ואופן פירוק השיתוף, ניתן לפנות לבית המשפט כדי שיוציא צו פירוק, ובפועל מתבצע המהלך באחת מהדרכים הבאות:
 
"חלוקה בעין" - החוק קובע כי חלוקה בעין אפשרית רק כאשר ניתן לעשות זאת על פי תוכנית מאושרת של הוועדה לתכנון ולבנייה. כמו כן, ניתן לחלק את המקרקעין בעין כך שישולמו תשלומים שונים לכל אחד מהשותפים (מעין פיצוי), הנקראים תשלומי איזון. יחד עם זאת, ייתכן כי קיימת מניעה כזו או אחרת לחלוקה בעין של הנכס ולכן יש לבחון כל מקרה לגופו.
 
מכירת המקרקעין - אם אי אפשר לבצע חלוקה בעין או במקרה שבו חלוקה כזאת גורמת להפסד משמעותי לאחד מהשותפים, פירוק השיתוף ייעשה על ידי מכירת הנכס וחלוקת התמורה לשותפים. את הנכס מוכרים באמצעות מכרז במכירה פומבית, אלא אם בית המשפט מחליט על דרך אחרת.
 
רישום בית משותף - דרך נוספת לפירוק השיתוף היא על ידי רישום הנכס כבית משותף, באופן שבו יחולקו הדירות בו לשותפים, כל אחד לפי חלקו בשותפות כמובן. המהלך אפשרי רק אם ניתן לרשום את הנכס כבית משותף ולאחר שהתקבלה חוות דעת של המפקח על רישום המקרקעין. גם במקרה זה אפשר לבצע את פירוק השיתוף תוך תשלומי איזון לשותפים.
 

 

נפרדים - ומחלקים

מקרה נפוץ יחסית של פירוק שיתוף על נכס הוא כאשר בני זוג מתגרשים ובבעלותם דירת מגורים משותפת. במקרה הזה זכותם לפרק את הבעלות על הנכס, אך יש לדאוג גם לילדים המשותפים ולהתחשב בטובתם. ניתן לדחות את פירוק השיתוף עד למצב שבו יוסדרו כל הליכי הגירושין בין בני הזוג וכלל הרכוש יחולק. יש לשים לב כי במקרים של פרידה ופירוק בין בני זוג מוסמך גם בית המשפט לענייני משפחה לפסוק בעניין, ובמקרים מסוימים גם בית הדין הרבני. כך או כך מדובר בשאלה מורכבת ויש לבחון כל עניין לגופו, ותמיד עדיף להגיע להסכם הדדי, לפני שפונים לבית המשפט.
 
לסיכום, מקרקעין הם בדרך כלל מהנכסים היקרים (לפחות פיננסית) בחיינו. ייתכנו מצבים שבהם נחלוק נכסים עם שותפים ואולי בשלב כלשהו נבקש לפרק את השותפות. פירוק שיתוף כזה הוא אפשרי על פי החוק, אך העניין דורש ידע מיוחד ומומחיות ספציפית. לכן בכל מקרה ו/או שאלה שעניינה פירוק שיתוף במקרקעין, פנו לעורך דין מיומן ומנוסה בתחום פירוק מקרקעין.
 
>> בואו לדבר על זה בפורום פירוק שיתוף.

 
חזרה לרשימת המאמרים בנושא עו"ד מקרקעין, תכנון ובנייה
האם המאמר עזר לך?