תפקידו של שמאי מקרקעין במכירת הדירה

אין סוף לחששות שיכול לייצר מעמד של מכירת הקניין היקר ביותר לאדם, הבית שלו. גם אם האמנתם שהפרידה מהנכס תהיה עניינית ויעילה, נשבעתם שלא תערבו רגשות בכסף והתייעצתם עם כל מי שרק הסכים לשמוע, סביר להניח שתמצאו את עצמכם במערבולת של לבטים, תהיות וספקות. האם מכירת האוצר תניב תשואה מספיקה? האם יימצא הקונה דווקא בזמנים קשים אלה? באיזה מחיר לנקוב כדי שהנכס אכן יימכר וגם נצא נשכרים מהעסקה החשובה בחיינו? ואולי כדאי להשקיע טיפה בשיפוץ להעלאת ערכו? או בכלל לוותר על דמעות הפרידה ולהמשיך להשכיר?
 
גם מעמד של רכישת דירה כרוך בהתחבטויות ולחצים, ובשני המקרים אין בידינו הכלים לבחינת הדברים ולפיזור הערפל. מתוך בלבול ומצוקה, רבים נוטים לפנות למתווך השכונתי לקבלת הערכה לגבי הנכס. אלא שגם אם למתווך יש ידע נרחב, אין בידיו הסמכה רשמית ומקצועית להערכת שוויו של נכס. הגורם היחיד שבסמכותו להעריך שווי נכסים באופן מקצועי הוא שמאי המקרקעין, ובדיוק לשם כך הוא קיים.

מה שמאי מקרקעין עושה?

שמאי המקרקעין מוכר בעיקר כמעריך נכסי נדל"ן כקרקעות, נחלות, משקים, בניינים, דירות, בתים, שטחי מסחר ומגרשים, וזכויות הבנייה עליהם. למעשה, שמאי המקרקעין יעזור לכם לקבוע את ערכו הריאלי של הנכס לפי קריטריונים ואמות מידה מקובלים, ויבטיח שלא תשלמו מחיר מופקע ושתרוויחו ככל האפשר. כך, למשל, בבואכם לקבל משכנתא בבנק, תצטרכו לקבל משמאי מקרקעין מסמך בחתימתו המופנה אל פקיד המשכנתאות, שבו מצוין שווי הנכס המהווה ביטחון להלוואה.
 
הערכתו של שמאי מקרקעין נדרשת לגבי נכסים העומדים לרכישה או למכירה, בעסקאות להשקעה בהן מתבקש אומדן התשואה שעשויה להתקבל מהנכס, וכן כשחלה ירידה בערך הנכס, בעקבות שינויים בתוכנית בניין עיר או בשל בניית כביש או בניין בסמוך לנכס, הפקעת קרקע, חריגת בנייה או נזקי תכנון, שינויים שעשויים לגרור תביעות לפיצויים. במקרים הפוכים, של עלייה בערך הנכס, יאמוד השמאי הפרשי שווי.
 
הערכת נכסים היא החלק החשוב ביותר בתפקיד השמאי, אך לא היחיד. שמאי המקרקעין ייעץ גם בענייני מיסוי בתחום הנדל"ן, דוגמת מס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה ואגרות בנייה. בעת הצורך, הוא יפעל מול מינהל מקרקעי ישראל, יתמקח למענכם אם נקבעה שומה גבוהה מדי, או בעניין גודל המגרש וזכויות בנייה, ויסייע בהגשת הצעות למכרזים.
 
מתפקידיו הנוספים הוא מתן חוות דעת מקצועית לבית המשפט, כשמתעוררת מחלוקת הקשורה לנכס. בית המשפט עשוי לערבו בעניינים כמכירה, רכישה או ירידת ערך של נכסים - לפני הגשת הצעה למכרזים - פירוק שותפות, כינוס נכסים, דמי מפתח, חלוקת ירושה וחלוקת זכויות במקרקעין.

כיצד מעריכים נכס?

עבודתו של שמאי מקרקעין כוללת איסוף נתונים ובחינת מאפייני הנכס וסביבתו. אף שהקריטריונים לקביעת ערך נכס ברורים, הרי שמדובר בהערכה, וזו עשויה להשתנות משמאי אחד לאחר.
 
מקובל למנות שלוש גישות עיקריות להערכת נכס. הגישה השמאית הנפוצה ביותר היא הגישה ההשוואתית: הערכת שווי נכס לפי השוואת מחירי נכסים דומים באזור. כשלא ניתן לערוך השוואה, נהוג להשתמש בגישת העלות: חישוב שווי נכס לפי עלות הקרקע והבנייה, לרבות רווח ועלויות רכישה עקיפות. גישת השיטה הכלכלית – היוון של עלות השכירות החודשית לאורך שנים ושל הריבית הצפויה להתקבל מהסכום – מתאימה בעיקר לעסקים.

טיפים לבחירה נכונה

בחירת שמאי מקרקעין אינה פשוטה. לפני הכל, כדאי לברר אצל מכרים לגבי שמאי מומלץ. אם אין כזה בנמצא, חשוב מאוד לבחור שמאי מומלץ מתוך מערכת סינונים מתוחכמת המציגה רשימה ממוקדת של שמאי מקרקעין או מתוך פנקס שמאי המקרקעין. בפנקס זה רשומים רק שמאים מורשים, שעברו את ההכשרה הדרושה, קיבלו הסמכה ונמצאים תחת פיקוח.
 
מקצוע שמאות המקרקעין פועל מתוקף חוק. יחידה ייעודית במשרד המשפטים מפקחת על פעילות השמאים בישראל, ומועצת שמאי המקרקעין המסמיכה אותם מבטיחה שיפעלו בהתאם לכללי האתיקה המקצועית המחייבת. ההסמכה והרישיון ניתנים, לאחר מעבר בחינות רישוי ותשלום אגרה שנתית, רק לבעלי תואר ראשון (בכל תחום, אף שיועדפו בוגרי ארכיטקטורה, הנדסת בניין וכדומה), שבנוסף סיימו לימודי שמאות של כשנתיים וחצי ותקופת התמחות.
 
הבחירה מתוך הרשומים בפנקס שמאי המקרקעין יכולה להיות מקרית, או בהתאם לשיקולים גיאוגרפיים, אבל טרם ההחלטה כדאי שתביאו בחשבון גם את מקצועיותו וניסיונו של השמאי, וחשוב לא פחות, את רמת המוכנות שלו לבחון ביסודיות את כל הפרטים הקשורים לנכס (השוואה לנכסים אחרים באזור, בחינת התב"ע, אומדן בהשקעה עתידית צפויה).
 
לפגישת הייעוץ עם השמאי הנבחר, טרם סקירת הנכס, זכרו להצטייד בנסח רישום מקרקעין (טאבו) מעודכן, טופס ארנונה ומסמכים רלוונטיים כמו הודעות על שינוי ייעוד ואישורי הרחבה.

>>מערכת סינונים לאיתור שמאי מקרקעין המתאים ביותר עבורכם.
>>בואו לדבר על זה בפורום שמאי מקרקעין.
>>בואו להתעדכן במחירון שמאי מקרקעין.