הרווח הוא (לא) רק שלכם - תשלום מס שבח מקרקעין

בשלב כזה או אחר בחיים רבים מאיתנו יעמדו בפני החלטה על מכירת דירה או בית שבבעלותנו - אם במטרה לעבור לבית גדול יותר, אם כדי לחזור לדירה צנועה יותר וליהנות מהרווחים על הנכס הקודם, ואולי פשוט בגלל מעבר למדינה אחרת. הסיבות שונות ומגוונות, אולם בכל מקרה מדובר בצעד חשוב ומשמעותי - בעיקר מבחינה כלכלית - ולכן כדי לקבל את ההחלטה הטובה ביותר חשוב להכיר ולדעת את כל השיקולים שיש לקחת בחשבון לפני שיוצאים לדרך. אחד מן המרכיבים בעסקה כזו הוא מס שבח המקרקעין על הנכס, אשר לעיתים עשוי להוות חלק ניכר מן העסקה.

ראשית, יש להבין ששבח זה בעצם רווח. העיקרון הבסיסי של מס שבח מקרקעין הוא שאת המס משלם מוכר הדירה בעבור הרווח - הפער בין הסכום שבו קנה את הנכס לבין הסכום שבו מכר אותו. כך למשל אם קניתם בית במיליון שקל ואחרי שנתיים מכרתם אותו במיליון ומאתיים אלף שקל, המס יוטל על מאתיים אלף השקלים שהם הרווח. מס השבח הוא מעט מסובך לחישוב, אך בגדול ניתן לומר, שמס השבח בנכסים שנרכשו עד לשנת 1948 הוא 12%; בנכסים שנרכשו בין השנים 1948-1960 מס השבח הוא 12% ועוד 1% לכל שנה; בנכסים שנרכשו בין השנים 1961 ועד ל-07/11/2001 מס השבח הוא 50% (ליחיד, כלומר לאזרחים) ונכסים שנרכשו לאחר 07/11/2001 מס השבח הוא 20%.

חשוב לומר כבר עכשיו - יש מס שבח ויש היטל השבחה, ולמרות הדמיון בשם קיים הבדל ביניהם. היטל השבחה מגיע מצד העירייה שבה נמצא הנכס, לעומת מס שבח מקרקעין שהינו מס שהמדינה גובה באמצעות רשות המיסים.

מס שבח מקרקעין מוטל על שינוי של זכויות במקרקעין. זה לא כולל העברת זכויות דמי מפתח (דיירות מוגנת) משום שאין מדובר בעסקה במקרקעין. יש גם לשים לב שמשכנתא היא אמנם זכות במקרקעין לפי החוק, אבל היא אינה בגדר עסקה לפי חוק מיסוי מקרקעין (שהוא החוק הרלוונטי) ולכן היא פטורה ממס שבח.

מבולבלים? גם אנחנו. אז כדי לעשות סדר נדגיש, ששתי הזכויות העיקריות שצריך לשלם עליהן מס שבח מקרקעין הן בעלות וחכירה; בעלות - לפי מה שרשום בנסח הטאבו של לשכת רישום המקרקעין; וחכירה שהיא שכירות של נכס מקרקעין לתקופה של למעלה מ-25 שנה (כלומר מי ששוכר נכס ל-24 שנים ו-11 חודש עושה עסקת שכירות ולמעשה לא חייב לשלם מס שבח).

מתנות וירושות - פטורות ממס

ככלל, מס השבח מוטל על המוכר (אל דאגה, לקונה יש מיסים משלו), ובכדי לרשום נכס בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) צריך לקבל היתרי מיסים. אלו היתרים שמאשרים שהמס עבור העסקה שאתם עושים שולם וכעת ניתן להעביר את הנכס בטאבו על שם הקונה. שימו לב: תהליך זה דורש סבלנות, וב-2011 אף תיקנו את חוק מיסוי מקרקעין במטרה לקצר את הזמנים לרישום עסקה, וקבעו שהקונה יכול לשלם את מס השבח ישירות לרשות המיסים. במקרה כזה אפשר, בתנאים מסוימים, לקבל אישור לרישום בטאבו כדי שהקונה יוכל לרשום את הבית על שמו.

פטור ממס שבח

כמו בכל מקרה בו אנחנו נדרשים לשלם מסים, כדאי לבדוק האם לא מגיע לנו פטור כלשהו, ואכן בנוגע למס שבח קיימים יוצאים מן הכלל. אם למשל הענקתם לבן שלכם בית במתנה מבלי ששילם לכם דבר ולא הרווחתם מהעסקה (מלבד הכרת תודה ממנו), לא תידרשו לשלם מס שבח. חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטורים במקרים מסוימים (במקרה הזה מדובר בעסקת מתנה של יחיד לקרוב שלו) וכדאי לברר מהם, ובאילו תנאים צריך לעמוד. התייעצות עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין תוכל לסייע לכם להבין טוב יותר היכן אתם עומדים. מקרה נוסף בו תזכו לפטור ממס, הוא אם מכרתם דירה שגרתם בה, ובמשך ארבע השנים שלפני כן לא מכרתם דירה אחרת שבה זכיתם לפטור ממס שבח. באופן דומה גם ירושה יכולה להיות פטורה ממס שבח בתנאים שקובע החוק.

לסיכום, עסקה במקרקעין דורשת הבנה של המונחים המקצועיים ושיקול דעת לפני כל צעד. כמו העסקה, גם המס בה הוא מורכב ועלול לעלות לנו הרבה כסף אם לא נדע כיצד לפעול. לפני שאתם קונים או מוכרים נכס מקרקעין, בדקו היטב את חוק מיסוי מקרקעין והתייעצו עם עו"ד העוסק בתחום. 

רשימה מפורטת של מומחים בתחום תוכלו למצוא במערכת סינונים מתוחכמת לאיתור עורכי דין המתמחים בדיני מקרקעין.
>>בואו להתעדכן במחירון עורכי דין מקרקעין- תכנון ובנייה.