זה בקשר לדירה: המותר והאסור בתיווך במקרקעין

המחאה החברתית בקיץ שעבר גרמה לשינוי האווירה בשוק הנדל"ן, וכולם רוצים למקסם את הרווחים בעסקה נכונה של נכס מקרקעין - בעלי הדירות והרוכשים או השוכרים. למצוא נכס שהוא גם "מציאה" זו לא משימה פשוטה והדבר נכון גם לגבי מציאת קונה או שוכר פוטנציאלי, ועל כן רבים נעזרים במתווך שברשותו מצוי מאגר גדול ונרחב של נכסים שעשוי לסייע לשני הצדדים. לפני שפונים למתווך, כדאי להכיר מעט את עולם המונחים והמסגרת המשפטית שבתוכם מצוי תחום התיווך במקרקעין.

גם המתווכים, כמו הרבה בעלי מקצוע אחרים, כפופים לחוק ייחודי המתייחס אליהם וקובע לגביהם הוראות וכללים לפיהם הם מחויבים לפעול. זהו "חוק המתווכים במקרקעין" הקובע שתיווך במקרקעין הוא "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין". כלומר - שני אנשים שמבקשים לעשות עסקה ביחס לנכס ונעזרים לשם כך באדם אחר המקבל תשלום בתמורה לעזרתו.

החוק נגד המאעכרים

ישנם אנשים שינסו להציע לכם דירה מעולה במחיר מצוין, רק אם תשלמו להם על כך ש"סידרו" לכם את רכישתה או את קנייתה. אלא שבדיקה קצרה תעלה כי אותם אנשים כלל אינם מתווכים ושהמחיר של הדירה לא כל כך אטרקטיבי, ובקיצור - ניסו לעשות עליכם סיבוב.

החוק בעניין זה קובע כי אסור בתכלית לעסוק בתיווך מקרקעין ללא רישיון ולאדם שאינו מתווך אף אסור להציג עצמו ככזה אם אין ברשותו רישיון. מי שעובר על חוק זה צפוי להזדקק לשירותי עורך דין פלילי ולקבל עונש מאסר. כדי לעבוד כמתווך צריך לעמוד בדרישות מסוימות שקבועות בחוק. על מגיש הבקשה לרישיון להיות אזרח או תושב ישראל, או תושב חוץ שהתירו לו לעבוד בישראל, ומלאו לו 18 שנה; אינו פושט רגל, לא הורשע בביצוע עבירה שיש עמה קלון בחמש השנים שקדמו להגשת הבקשה; אם הוטל עליו מאסר, לרבות בעבירה שאין עמה קלון, סיים לרצותו לפחות שלוש שנים לפני הגשת הבקשה; ולבסוף - עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רישיון תיווך במקרקעין.

הרשם האחראי על מתן רישיונות תיווך רשאי להעניק רישיון למי שעמד בתנאים אלו, בכפוף לתשלום האגרה הרלוונטית. מי שפנה במהלך חיפושים אחר דירה אל מתווך, מכיר בוודאי את הטופס עליו הוא נדרש לחתום לפני שיראה את הנכס. מדובר בחתימה על פי חוק, שכן סעיף 9 לחוק קובע שהמתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך. בהזמנה צריכים להיות כתובים כל הפרטים שקבע שר המשפטים (באישור ועדת חוקה, חוק ומשפט של הכנסת) ובהם: שם המתווך והלקוח ומספרי הזהות שלהם, סוג העסקה, תיאור הנכס, המחיר ודמי התיווך. כמו תמיד, שימו לב על מה אתם חותמים והאם המתווך ממלא אחר הוראות החוק.

רשימה מפורטת של מומחים בתחום תוכלו למצוא במערכת סינונים מתוחכמת לאיתור עורכי דין המתמחים בדיני מקרקעין.

עובדים עבורכם - באישורכם

כבעלי דירה אתם מבקשים למכור את הנכס, ולאחר שפרסמתם את הפרטים בעיתון התקשר אליכם מתווך ואמר שהוא יכול לסייע לכם: הוא ימכור עבורכם את הדירה במחיר מעולה לאדם אמיד ואמין, בדיוק כמו שאתם רוצים, רק שהוא מבקש מכם בלעדיות. בלעדיות, על פי החוק, היא מצב שבו המתווך והלקוח מסכימים לתת עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי של אותו מתווך. שימו לב, אם אתם מסכימים למהלך שכזה, החוק מחייב את אישורכם בכתב על גבי טופס נפרד, וקובע כי במהלך תקופת הבלעדיות המתווך יבצע פעולות תיווך בלבד. מה שהחוק אינו קובע זו תקופת הבלעדיות: אתם יכולים להסכים עם המתווך על משך הזמן בו תהיה לו בלעדיות על הנכס, אולם אם לא עשיתם כן ומדובר בדירה בלבד, תסתיים הבלעדיות 30 ימים אחרי החתימה ביניכם.

תשלום דמי תיווך

קניית דירה הינה עסק יקר, שמלווה בהוצאות רבות מלבד מחיר הדירה. צריך לקחת בחשבון גם עלויות של מס, ייעוץ עו"ד, ואם נעזרתם במתווך אז כמובן שגם הוא צריך לקבל שכר על עבודתו. בחוק המתווכים קיימת הוראה מפורשת בנושא זה, והיא קובעת כי מתווך זכאי לדמי התיווך אם מילא אחר התנאים הבאים: רישיון בהתאם ועל פי החוק (כפי שהוסבר מוקדם יותר), חתימת הלקוח על טופס ההזמנה (הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין) ועל כך שהמתווך היה הגורם היעיל שהביא את הצדדים להתקשרות בהסכם מחייב (כאשר מדובר בתיווך בבלעדיות, על אחת כמה וכמה).

החוק לא קובע את גובה דמי התיווך, אך הנוהג הוא במכירה לשלם שני אחוזים מסכום העסקה ובשכירת דירה דמי תיווך בשווי חודש שכירות. אם הצלחתם לעשות עסקה במקרקעין ללא עזרת המתווך, הרווחתם. אם לא, קראו היטב את חוק המתווכים כדי שתדעו מה מותר ומה אסור ולא תפסידו כסף מיותר בגלל התנהלות לא נכונה.


>> בואו לדבר על זה בפורום תיווח דירות:  פורום תיווך דירות.
>> בואו להתעדכן במחירון עורכי דין מקרקעין- תכנון ובנייה.