הדייר הסרבן: מכשולים בתמ"א 38

תוכנית תמ"א 38 הפכה בשנים האחרונות לפופולרית ביותר בתחום הנדל"ן בישראל. במסגרת תוכנית זו ניתנת לדיירים בבתים משותפים אפשרות לשדרג את דירותיהם ואת הבניין, כך שיקבלו חדר נוסף ו/או ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) לצד מעלית, לובי ושיפורים נוספים - כשהכל כמעט בחינם. רק תנו לקבלן או ליזם להקים את הפרויקט ותיהנו מהפירות. עם זאת, חשוב לדעת כי לעתים מדובר במשימה לא פשוטה לביצוע, ולא רק עבור הקבלן. הסיבה העיקרית לקושי זה נובעת דווקא מאותם אנשים שעשויים להרוויח מהפרויקט, כלומר דיירי הבניין המשותף בו עתידה להתבצע התוכנית.
 
ראשית, מעט רקע על התוכנית: תמ"א - תכנית מתאר ארצית - כשמה כן היא: תוכנית בנייה הכוללת את כל הארץ ואשר מטרתה היא להכין את המדינה למצב של רעידת אדמה באמצעות חיזוק המבנים בהם מתגוררים האזרחים.  
 
לתמ"א 38 היו כמה "גלגולים", ובסופו של דבר מכיוון שמדובר בהיערכות לאסון טבע אשר המומחים מעריכים כי הוא עלול לגבות קורבנות רבים, החליטה המדינה להעניק הטבות בנייה למי שייקח חלק בפרויקט שיפור בטיחות הבניינים. הטבות אלו, כאמור, יכולות להיות תוספת של דירות וקומות נוספות לבניין כולו, או תוספת של חדר, מעלית וכדומה. תמ"א 38 כדאית לכל הצדדים, משום שבסופו של דבר גם מקבלים הטבה מהמדינה וגם מעלים את רמת הבטיחות בבית לקראת אסון טבע אפשרי.

דרושה הסכמה

לפני קבלת ההטבות והחלום על חדר חדש ובניין עם לובי, אתם עלולים להיתקל בכמה בעיות: אלו יכולות לבוא בדמות קשיים בליווי הפיננסי או בעיות מיסוי, אך ניתן לומר שהמכשול הראשון והעיקרי הוא השגת הסכמה לביצוע הפרויקט מצד רוב דיירי הבניין - הסכמה הדרושה על פי חוק.

הרוב הדרוש על מנת לאפשר לפרויקט לצאת לדרך משתנה בהתאם לסוג היתר הבנייה המבוקש, כלומר אילו תוספות אנחנו מוסיפים, מה מידת ההרחבה וכדומה. אם אתם רק רוצים לחזק את הבניין, מבלי להוסיף דירות או להרחיב את אלו הקיימות, נדרש מכם רוב רגיל, כלומר הסכמה של 51% מבעלי הדירות בבניין; אם אתם מעוניינים להרחיב את הדירות הקיימות, עליכם להשיג רוב של 60% מבעלי הדירות; אם אתם רוצים להוסיף דירות חדשות, כך שהשטח שלהן יעלה על שליש משטח הדירות הקיימות או ששטח הרצפה שלהן יעלה על שטח רצפת הבניין, אז דרושה ההסכמה של כל בעלי הדירות; אם אתם מעוניינים להוסיף דירות באופן שבו שטח הדירות החדשות לא יעלה על שליש מהדירות הקיימות, עליכם לגבש הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות, ששני שליש מהרכוש המשותף שייך להם ובנוסף נחוץ אישור של המפקח על המקרקעין; ואם אתם רוצים להרוס את הבניין ולהקים בניין חדש במקומו, אז צריך את ההסכמה של כל בעלי הדירות כמובן.
 
בדרך כלל נהוג לכנס את דיירי הבניין כאשר עולה על הפרק האפשרות לבצע תמ"א 38, ולבקש את הסכמתם. פעמים רבות בישיבת דיירים כזו קם השכן מהפנטהאוז וטוען שמכיוון שהדירה שלו יוקרתית יותר אז מגיע לו יותר; ואחריו קם שכן נוסף ומבקש שהמרפסת שתיבנה תהיה לכיוון מזרח ולא לכיוון מערב כדי שיוכל ליהנות מהנוף; וכך, עם עוד ועוד דיירים סרבנים, נוצרת בעיה בהשגת הרוב הדרוש על פי החוק לצורך ביצוע הפרויקט בבניין. נשאלת השאלה איך פותרים את התסבוכת?

מסמך עוקף סירוב

מכיוון שתמ"א 38 היא גם אינטרס של המדינה, החוק מאפשר למפקח על המקרקעין לכפות את ביצוע הפרויקט על ה"דייר הסרבן", כשהכל בכפוף לתנאים שקבועים בחוק. אם אלו מתמלאים, הרי שאותו דייר מחויב להסכים ולהצטרף לפרויקט. בנוסף, המפקח יכול גם למנות לאותו "דייר סרבן" בעל תפקיד (עורך דין או רואה חשבון) שיחתום על כל המסמכים בשמו ויעשה את כל הפעולות שנדרשות במקומו על מנת להוציא לפועל את הפרויקט.
 
יש לשים לב שכדי להכריח את "הדייר הסרבן" להסכים לפרויקט באמצעות המפקח על המקרקעין, צריך קודם כל לקבל היתר בנייה, מה שעלול לעלות הרבה כסף, ולכן יש לקחת בחשבון גם את המכשול הזה. עם זאת, די באישור עקרוני של היתר בניה, כלומר מסמך המאשר את ביצוע הפרויקט שאותו ניתן לקבל ממהנדס הרשות המקומית (מהנדס העירייה). כאשר יש בידי הדיירים אישור כזה, הם יכולים לפנות לאותו מנגנון כפיה שקבוע בחוק ובאמצעות המפקח על המקרקעין להכריח את ה"דייר הסרבן" להסכים לביצוע הפרויקט.
 
תמ"א 38 היא פרויקט מבורך ורצוי, בעיקר משום שהיא עשויה למנוע אסון במקרה של רעידת אדמה ולעזור לנו לשמור על הדבר היקר לנו מכל - המשפחה. יחד עם זאת, מדובר בפרויקט מורכב ועלולות לצוץ בדרך להשלמתו בעיות רבות. כדי לצאת לדרך, יש לקבל ראשית את הסכמת דיירי הבניין, ואם נתקלתם באחד השכנים שמערים קשיים, חשוב לדעת כיצד להתמודד עימו. בנוסף, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה לתמ"א 38 כדי שיסייע לכם להוציא לפועל את הפרויקט, באמצעות שימוש במערכת סינונים מתוחכמת תוכלו למצוא כאן רשימה ממוקדת של עורכי דין תמ"א 38.
בהצלחה.

>> בואו לדבר על זה בפורום תמ"א 38.