השכן ממול: דיני בניין משותף

הנאים השכנים בעיניכם? יש כאלו שכן, ויש מי שהשכנים הפכו לאויביו הגדולים ביותר. מכל מקום, מגורים בבית משותף אינם מסתכמים בקפיצה אל הדירה ממול כדי לבקש כוס סוכר, וחשוב לדעת מה חובותיכם, מה זכויותיכם ואל מי פונים בעת סכסוך.
כניסה לרשימת ספקים ובעלי מקצוע בסיווג עורכי דין - דיני מקרקעין

מרבית אזרחי ישראל גרים בבניין דירות, אשר מכונה בשפה המשפטית וגם בשפה היומיומית "בית משותף". חלק גרים בבית משותף מבחירה, אחרים נאלצו לוותר על החלום של בית פרטי, ובכלל - מצוקת הקרקעות בישראל מחייבת בניית עוד ועוד בניינים רבי קומות, וכך רבים מאיתנו מוצאים עצמנו חולקים את הבניין בו אנחנו גרים עם אנשים נוספים. מלבד נימוסים בין שכנים ועזרה הדדית, לכל בית משותף יש תקנון שקובע מה הרכוש המשותף לדיירים, מה החובות והזכויות של כל אחד, ונושאים נוספים שחשוב להכיר כדי להימנע מסכסוכים. 
 
על פי חוק המקרקעין, בית משותף הוא מבנה קבע שיש בו לפחות שתי דירות, אשר עומד על חלקה נפרדת ושרשום בפנקס הבתים המשותפים. החוק גם הרחיב והגדיר כי דירה היא תא או מערכת חדרים / תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. 
 
לבית המשותף יש גם רכוש משותף, כאשר הכוונה היא לכל מה שאינו שייך לדירות עצמן: חדר המדרגות, המעלית, המקלט וכדומה. לכל דירה בבניין המגורים יש חלק ברכוש המשותף, כאשר ה"בעלות" היא שווה בין כל הדיירים, אלא אם כן נקבע ביניהם אחרת. במקרה כזה יש להבהיר במפורש בתקנון של הבניין כי חלקו של דייר כזה או אחר בחלק מן הרכוש גדול יותר מאשר יתר השכנים.

 

מישהו מטפל בך

כמו שקורה לא פעם בין אנשים שגרים בסמיכות, גם אתם עלולים להיקלע למחלוקת עם שכן כזה או אחר בנושא הקשור לזכויותיכם או חובותיכם בבניין המשותף. במקרה כזה יש לפנות אל מה שנכתב בתקנון הבניין, שכן מסמך זה הוא אשר על פי החוק מסדיר את היחסים בין הדיירים ואת הזכויות והחובות שלהם. את התקנון עורכים הדיירים עצמם, והם אלו שקובעים את התנאים ואת ההוראות שיהיו בו. אם בבית המשותף שבו אתם גרים אין תקנון כזה או שהוא אינו נותן מענה למחלוקת אליה נקלעתם מול שכנכם, אפשר להשתמש ב"תקנון המצוי" - מסמך המצורף כתוספת לחוק המקרקעין, ושמהווה למעשה מעין ברירת מחדל בעת הצורך.
 
פעמים רבות נדרשים הדיירים בבית המשותף לקבל ביחד החלטה הנוגעת לכולם, ולא פעם קורה שאחד השכנים מחזיק בדעה אחרת ומקשה על קבלת ההחלטות. לשם כך יש צורך במישהו שהוסמך לפסוק בעת מחלוקות ובאופן כללי לנהל את הבית המשותף באופן קבוע. בחוק המקרקעין נקבע כי בכל בית משותף יהיה גוף בשם "נציגות הבית המשותף", והוא יהיה אחראי על הניהול השוטף. הנציגות הזו מחויבת על פי חוק לפעול בהתאם לתקנון של הבניין, ואם אחד הדיירים סבור שהנציגות סטתה ממנו, יש באפשרותו לתבוע אותה. נציגות הבית המשותף נחשבת כאישיות משפטית נפרדת, וניתן לתבוע אותה כפי שניתן לתבוע כל אזרח, תאגיד או אישיות משפטית על פי חוק. באותה מידה יכולה גם הנציגות עצמה לתבוע את אחד הדיירים אם היא מוצאת לנכון, או כל גוף משפטי אחר.
 
 

פותרים סכסוכים

הנה סיטואציה מוכרת: השכן מהדירה למטה חושב שאנחנו מגזימים עם הווליום של המוסיקה או אפילו עם רעש העקבים בנעליים, ואלו לא התלונות היחידות שלו לגבינו. אנחנו, מנגד, מאבדים את הסבלנות נוכח התלונות הרבות שלו ובשל כך מתפתח סכסוך שכנים, במסגרתו השכן שוקל לתבוע אותנו. איך פותרים את הבעיה? חוק המקרקעין העניק למפקח על המקרקעין סמכות להכריע בעניינים שונים הקשורים לבית המשותף, כמו לדוגמה בסכסוך הקשור לזכויות או לחובות של הדיירים לפי התקנון, סכסוכים בנוגע להוצאות המשותפות, סכסוכים שנוגעים להתקנת מעלית או הפעלתה כמעלית שבת וכדומה.
 
כל דייר בבניין יכול להגיש תביעה למפקח על המקרקעין, בין אם הוא בעלים, חוכר או שוכר דירה ואפילו מי שרק מתחזק דירה בבניין. כמובן שגם הנציגות יכולה להגיש תביעה למפקח, והחלטתו היא בבחינת פסק דין של בית משפט. ניתן אפילו לממש את החלטת המפקח באמצעות ההוצאה לפועל, ואם נראה לנו שפסק הדין אינו צודק, יש באפשרותנו לערער עליו לבית המשפט המחוזי.
 
למגורים בבית משותף יש, כאמור, משמעויות רבות מבחינת החוק: על הדיירים לפעול לפי תקנון הקובע את זכויותיהם ואת חובותיהם, ובמידה שמתגלע סכסוך בין שכנים, חשוב לדעת כיצד לפעול. פעמים רבות מדובר בעניין מורכב שמצריך ידע משפטי מיוחד ומומחיות, ולכן בכל מקרה שכזה מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין המתמחה בבתים משותפים. באמצעות שימוש במערכת סינונים מתוחכמת תוכלו למצוא כאן - רשימה ממוקדת של עורכי דין המתמחים בבית משותף. בהצלחה.
 
>> בואו לדבר על זה בפורום מקרקעין.
>> בואו להתעניין במחירים בתחום במחירון עו"ד מקרקעין (תכנון ובנייה).
 
 
 
חזרה לרשימת המאמרים בנושא עורכי דין - דיני מקרקעין
האם המאמר עזר לך?