שומרים על הבית: זכויות שוכר והגנה על המשכיר

חלק מכם בוודאי הינם בעלי נכס המשכירים אותו למגורים או לשימוש אחר, ורבים אחרים מכם שוכרים דירה או עסק ומשלמים לבעל הבית. בין אם אתם בצד זה או אחר של המתרס, חשוב לדעת כל מה שניתן על שכירות (הכוונה לבית, דירה, חדר, מגרש או כל נכס המשמש למגורים או מסחר).
 
"חוק השכירות והשאילה" מגדיר בסעיף 1 את השכירות כ"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות". כפי שעולה מהכתוב, שכירות משמעה יכולת להשתמש בנכס לזמן מוגבל תמורת תשלום. חוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 קובע מהי שכירות מקרקעין, ובסעיף 3 שלו נאמר: “שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזקה במקרקעין ולשימוש בו שלא לצמיתות; שכירות לתקופה של יותר מחמש שנים תיקרא 'חכירה'; שכירות לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנים תיקרא 'חכירה לדורות'”.

חתימה על חוזה - חובה

אם אתם בעלי נכס ומעוניינים להשכיר אותו לאחר, ואם אתם שוכרים שרוצים לשכור נכס לשימושכם - אל תוותרו על חוזה שכירות. ככלל, בשונה מבעלות על נכס מקרקעין, שכירות של נכס לא חייבת רישום במרשם המקרקעין, ואינה דורשת מסמך בכתב לשם ביצועה. למרות זאת, לא מומלץ לוותר על כחוזה שכירות, בעיקר משום שהוא זה שמגן על שני הצדדים וגם על הנכס עצמו.
 
חוזה שכירות הוא הסכם בין המשכיר לשוכר אודות הנכס המושכר. המשכיר הוא בעל הנכס שמביע בחוזה את הסכמתו ומקנה בפועל לשוכר זכות להחזיק ולהשתמש בנכס. השוכר, מנגד, מביע את הסכמתו לשלם עבור הזכות שהוקנתה לו - הוא מקבל את הנכס לידיו ויוכל להחזיק בו ולהשתמש בו, והכל לתקופה קצובה ותמורת תשלום. הנכס המושכר הוא הנכס הנדון בחוזה השכירות.
 
מרבית השוכרים והמשכירים כורתים חוזה טרם העברת השימוש בנכס. חשיבותו של חוזה כזה היא גבוהה לאין ערוך, והוא זה שמגדיר וקובע את תנאי השימוש בנכס. ברמה הבסיסית יותר הוא גם מסדיר את ההתנהלות לגבי הנכס, מבטיח התקשרות ברורה ומפורטת בין הצדדים, מונע משברים עתידיים, מבטיח זכויות של הצדדים, מגדיר את ציפיותיהם ומאפשר לעסקאות לקרום עור וגידים.

לא הכל סטנדרטי

מכיון ששכירות של נכסי מקרקעין כה נפוצה בישראל וכמעט כולם בשלב כלשהו של חייהם ישכרו דירה, בית או חדר - קשה שלא להתקל בחוזה שכירות. הזמינות הרבה של חוזים כאלו - ברשת האינטרנט, בחנויות ובידיהם של ידידים ומכרים - וההיכרות עם עולם השכירות, גורמת לרבים לעשות טעות נפוצה ולחתום על "חוזי שכירות סטנדרטיים" ללא ייעוץ עורך דין. חתימה כזו יכולה לספק ולהספיק כשהכל הולך כשורה, אך כשהעניינים מסתבכים - רבים יצטערו על שלא שכרו עורך דין שילווה אותם בעת החתימה על החוזה. הימנעו מטעות נפוצה ואם אתם בעלי נכס ומעוניינים להשכירו, היעזרו בעורך דין שינסח את חוזה השכירות ויבטיח את זכויותיכם - באמצעות שימוש במערכת סינונים מתוחכמת תוכלו למצוא כאן - רשימה ממוקדת של עורכי דין (מקרקעין) מומחים לחוזי שכירות לשירותכם.
 

מה כולל החוזה?

חוזה שכירות כולל את פרטי המשכיר, השוכר והמושכר. מעבר לכך מגדיר החוזה חובות וזכויות של הצדדים וככל שהוא יהיה מפורט יותר, כך הוא יבטיח אינטרסים רבים יותר של הצדדים וימנע פגיעה בהם או בנכס עצמו. ישנם סעיפים חשובים הנכללים בכל חוזי השכירות אשר שואפים למנוע מצבים שבהם, למשל, השוכר משחית את הנכס, לא משלם דמי שכירות, לא משלם חשבונות הכרוכים בשימוש בו או עושה שימוש פסול בנכס. החוזה בא גם למנוע מצבים שבהם המשכיר לא מתחזק את הנכס, לא מתקן אותו כראוי וכנדרש, מוסר אותו במצב לא ראוי וכדומה.
 
הפרטים והסעיפים שמומלץ לכלול בחוזה שכירות הם תקופת זמן השכירות, כולל אופציה להארכתה ופירוט תנאי האופציה; סכום התשלום החודשי (דמי השכירות) לרבות גובה הסכום; אופן התשלום בפועל, הצמדה וכדומה; והגדרה ברורה של זכות השוכר להחזיק ולהשתמש בנכס. המשכיר חייב למסור את הנכס פנוי ומתאים לשימוש וחובתו של השוכר לשמור על הנכס תקין, לתחזקו כראוי ולא לעשות בו פעילות מזיקה או בלתי חוקית. חובתו של המשכיר לתקן פגמים במושכר שלא נגרמו מנזק מכוון של השוכר ולאפשר שימוש חופשי בנכס מבלי להטריד או להפריע לשוכר. חובתו של השוכר, מנגד, היא לאפשר למשכיר לבדוק את הנכס מדי פעם בגבול הסביר.

לסיכום, חוזה שכירות הוא הסכם נחוץ, כמעט בגדר חובה, בין משכיר ושוכר כאשר שוכרים נכס. הוא מגן על המשכיר, על השוכר ועל המושכר עצמו, מסדיר את כל הנחוץ ומונע משברים ומצבים בלתי רצויים. על חוזה השכירות ניתן לחתום ללא סיוע עורך דין, אולם מומלץ מאוד כן להיעזר בעורך דין מומחה בתחום המקרקעין, כדי לוודא שכל ההיבטים הקשורים לחוזה "מכוסים" ושהכל יתנהל כדין וכשורה.