בדרך הביתה: המדריך המלא למשכנתאות
כמעט בלתי אפשרי לקנות היום בית בלי משכנתא. זה תהליך קצת מפחיד ומדובר בהחלטה גדולה, אבל כפי שתראו כאן, השד לא כזה נורא
- כדאי לבדוק זכאות להלוואה ממשרד השיכון ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני ובלתי תלוי.
- מומלץ להשוות הצעות מראש מול מספר בנקים ולהתמקח על הריביות, הביטוחים ועלויות פתיחת התיק.
- מומלץ להגביל את ההחזר החודשי לעד 30% מההכנסה הנקי ולבחון את התשלום הכולל בסוף תקופת ההלוואה.
- רצוי להתאים את מסלול הפירעון לשינויים עתידיים צפויים בהוצאות המשפחה.
- כדאי לעקוב אחר תנאי השוק גם לאחר נטילת המשכנתא ולבחון אפשרות למחזור ההלוואה בתנאים משופרים.
אם אתם מתכננים לקנות דירה במציאות הנוכחית בישראל, סביר להניח שתצטרכו לצלול אל עולם המשכנתאות, כי אין דרך אחרת. משכנתא היא אולי מילה קצת מפחידה, אבל המציאות בסך הכל פחות מאיימת, ובכל מקרה קשה להתחמק ממנה, אז כדאי לדעת בדיוק במה מדובר.
משכנתאות הן הלוואות שנועדו לקניית דירה או נכס אחר, ושהפירעון שלהן הוא הדרגתי ויכול להגיע עד שלושים שנה. יש כמובן לא מעט סוגי הלוואות ודרכי מימון שהבנקים השונים מציעים, ואנחנו כאן כדי לעשות מעט סדר בעולם הקצת מפחיד הזה.
סוגי הלוואות
השלב הראשון הוא להחליט על "סוג ההצמדה". כלומר, לקבוע האם ההלוואה תהיה צמודה למדד, לדולר או לריבית הפריים שנקבעה בהתאם. לאחר מכן, יש את סוג ההלוואה עצמה - על בסיס ריבית קבועה או ריבית משתנה, וכמובן צורת וסוג הפירעון. בפועל זה אומר שאם אתם זוג צעיר שרוכש דירה ואתם יודעים כי בעתיד תגדילו את המשפחה - יש לכך השלכות ישירות על פרעון ההלוואה, כי ההוצאות שלכם יגדלו מאוד כשיהיו לכם שני ילדים.
סוג אחר של הלוואה נקרא "הלוואת זכאות". זו הלוואה שמגיעה מהמדינה באמצעות הבנקים למשכנתאות, והיא תמיד בריבית קבועה שצמודה למדד. לכן אפשר לפרוע אותה בלי עמלות פירעון או קנסות, אבל בגלל היותה צמודה למדד, סביר להניח שיהיו הלוואות זולות יותר בשוק. בכל מקרה, כדאי לבדוק אם מגיעה לכם זכאות ורק אחר כך לעשות החלטה מושכלת. תעודת הזכאות מונפקת על ידי משרד השיכון והיא משתנה מאדם לאדם לפי מצבו הספציפי.
קחו יועץ, זה עדיף
אכן מדובר במציאות לא פשוטה ובהחלטות מכריעות שלא קל לקבל. לכן אולי ההמלצה הטובה ביותר היא פשוט להתייעץ עם יועץ חיצוני, מישהו שלא קשור לאף בנק או מוסד, שיכול לנתח את מצבכם בצורה מקצועית ולהמליץ על הדרך האידיאלית עבורכם. רשימה ממוקדת של יועצי משכנתאות תוכלו למצוא כאן - באמצעות שימוש במערכת סינונים מתוחכמת.
תהליך בחירת המשכנתא: להתמקח זה טוב
אם הלכתם ליועץ או החלטתם לעשות זאת לבד, יש מספר דברים שצריך לברר לפני שחותמים על ההתחייבות הגדולה הזו. קודם כל מבקשים הצעות ריבית למשכנתא מכמה בנקים, כדי שיהיה בסיס להשוואה ואפילו להתמקחות. לכל פגישה יש להגיע עם כל המסמכים ולדאוג לשמור על כולם.
אם הגעתם לשלב בו בחרתם מסלול, חשוב שתבדקו מהי ההערכה לתשלום כולל של ההלוואה בסוף התקופה. להחזר החודשי יש משמעות מיידית, אבל חשוב לא פחות לדעת כמה זה יעלה בסוף הדרך. לגבי התשלום החודשי, קחו את הזמן, חשבו לעומק והחליטו כמה באמת אתם יכולים להחזיר. בדרך כלל ההמלצה הגורפת היא לא להתחייב על החזר של יותר מ-30 אחוז מההכנסה החודשית נטו של בני הזוג.
לאחר מכן יש את עניין הבטחונות, וזו עוד משוכה מהותית. בטחונות הם שעבוד שמהווה ערובה לבנק ויש כל מיני סוגים. גם בתחום זה שווה לבדוק את התנאים של כל הצעה. דבר נוסף שחשוב לבדוק הן עלויות התהליך עצמו, דמי פתיחת התיק וביטוחים. לפעמים גם עליהם אפשר להתמקח. כל הורדה קטנה בעלויות מצטברת בסוף לסכום משמעותי.
ואפשר להחליף באמצע
בכל מקרה, גם אחרי לקיחת המשכנתא העבודה שלכם לא נגמרת. חשוב לבדוק מהן הריביות המקובלות בשוק. לפעמים שווה לשקול למחזר את המשכנתא, לחסל את ההלוואה הישנה ובמקומה לקבל הלוואה חדשה, נוחה יותר. כמו כן, חשוב לבדוק את זמינות הבנק המלווה ואיכות השירות שלו. זה אמנם לא מדיד כספית, אבל בהחלט מהווה פרמטר חשוב.
אין ספק כי לקיחת משכנתא זו החלטה לא קלה, אבל בסך הכל גם לא מדובר בסוף העולם. זו עוד החלטה שצריך לקבל בצורה מושכלת ותוך היצמדות לעובדות. וחשוב לזכור שגם אם חלילה דברים משתבשים בדרך, תמיד יש דרכים לצאת מזה בשלום. והעיקר שיהיה לכם טוב ונעים בבית החדש.
>> בואו לדבר על זה בפורום משכנתאות.
