קניית משרד להשקעה בנדל"ן - הרווח כולו שלך

נדל"ן מסחרי שונה מנדל"ן רגיל  כי איננו מיועד למגורים או לשטחי ציבור. נכסים מסחריים כוללים חניונים, חנויות, מחסנים, משרדים (בנייני משרדים, משרדים בודדים) שטחים בקניונים ובמרכזים מסחריים, בתי מלון, מרכזים רפואיים, מתחמים לוגיסטיים, תחנות דלק, מבנים תעשייתיים ועוד. כל אלה הם נדל"ן מסחרי, כאשר ספינת הדגל של הנדל"ן הזה הוא נכסים לצרכים משרדיים. שטחי משרד הם נכסים מבוקשים ביותר, ורבים מהמשקיעים מתעניינים ברכישתם לשם השכרתם בעתיד תוך ציפייה לתשואה נאה. 

1. מטרת רכישתו שונה: גם נכס מגורים וגם נכס מסחרי - כשהם נרכשים לשם השקעה – יושכרו, והתשואה תהיה הן פירותית (דמי שכירות) הן הונית (אם יחליטו למכור הנכס בעתיד במחיר גבוה ממחיר רכישתו). אולם, כאשר מדובר בנדל"ן מסחרי, מטרת השכירות איננה מגורים, ואופי הדיירים שונה לחלוטין מנכסי מגורים.

2. התשואה מהשכרת משרדים גבוהה הרבה יותר, ומניבה כמעט פי שתיים (תשואות של 8% ויותר) מדירות מגורים להשכרה. דמי השכירות עבור השכרת משרד גבוהים יותר מדמי השכירות עבור השכרת דירת מגורים, וגם עליית הערך לרוב מתרחשת מהר יותר ובאופן משמעותי יותר. המשקיעים יכולים ליהנות מהכנסה שוטפת וגם מגידול הוני.

כן ולא. מאוד תלוי באופי המשקיע ובמטרותיו. רכישת משרד להשכרה נחשבת השקעה משתלמת בשל תשואה גבוהה, אבל  מעט פחות סולידית מהשקעה בנדל"ן למגורים. כדי להשיב על השאלה, יש לבחון את היתרונות ואת החסרונות של השקעה ברכישת משרד:

1. תשואה גבוהה, כאמור, אפילו פי שתיים, בהשוואה לתשואה מנכסי מגורים להשכרה.

1. שכירות לטווח ארוך מאוד - אנשים המקימים משרד, חושבים כמה שניים קדימה. הם לא מתכוונים לעבור 'דירה' כל  שנה כי המשרד שלהם ומיקומו הופך לחלק ממי שהם. הם מודעים לכך שהעתקתו עשויה לפגוע בהם, ולכן חוזה שכירות משרד הוא מעצם טיבו וטבעו לטווח ארוך. זה טוב מאוד לבעל נכס להתעסק כמה שפחות עם איתור שוכרים;   עם ביצוע משא ומתן עמם; עם בירור על אודותיהם ועם התמודדות עם כל הקשיים הכרוכים בהחלפת ידיים של נכס לשכירות.

2. כאשר מבררים לגבי שוכרי משרד, ורוצים לבחון את התאמתם ואת יושרם, קל יותר לעשות זאת כאשר הנכס משרדי. משרד להשכרה הוא בדרך כלל עבור רופאים, פסיכולוגים, עורכי דין, רואי חשבון וכדומה. לגבי כל אלה יש יותר מידע זמין, ויותר כלים המאפשרים בדיקת איכות.

3. לצד מנגנוני הבדיקה, גם מנגנוני האכיפה והבקרה של המחפשים אחר משרדים להשכרה, יעילים יותר. כאשר יש דייר שמפר חוזה שכירות, לא תמיד יש למי לפנות, אך אם מישהו שוכר משרד, והוא בעל מקצוע כגון: רופא, עורך דין או רואה חשבון, תלונה עליו ללשכה או לאגודה שבה הוא חבר כאיש מקצוע, או אפילו רק איום בתלונה שכזו, תקרא אותו לסדר. ברוב המקרים לא מגיעים עם השוכרים לפינות כאלה, מאחר שהשוכרים משקיעים בעסק את כל מה שיש להם, והוא - שהופך להיות כל עולמם - חשוב להם ביותר. שוכר ששואף להצלחת המשרד, לא יבזבז אנרגיות ומשאבים על  סכסוכים מיותרים עם בעל הבית.  

4. תחזיות רבות מנבאות ירידה במחירי שכירות עבור מגורים בישראל בקרוב, בעיקר עקב התערבות ויוזמה של הממשלה לשינוי פניו של שוק השכירות. תחזיות אלה גם מדגישות כי בעוד דמי השכירות עבור מגורים ירדו, התשואה מהשכרת משרדים לא תשתנה, ודמי שכירות משרד יישארו גבוהים.

1. סכנה לפעילות בלתי חוקית: לעתים משרדים משמשים מסווה לפעילות בלתי חוקית. זו סכנה שפחות קיימת כשמדובר בנכסים להשכרה לצורכי מגורים. יחד עם זאת, בדיקה נכונה, זהירות מינימאלית והסתייעות במנגנוני בדיקה מתאימים  יכולים למנוע התרחשות לא רצויה שכזו.

2. בתקופות של מיתון, בעלי משרדים יכולים להיפגע יותר מבעלי דירות מגורים. אם המיתון גורר סגירת עסקים ונטישת משרדים, יכול להיות מצב שבו המשרד שלך יעמוד ריק, ותשלם הוצאות על דמי ניהול ואחזקה (עלויות הכרוכות באחזקת משרד, ונהוגות בבנייני משרדים רבים). 

3. המחיר הראשוני של המשרד גבוה ממחיר דירת מגורים, גם כשהחלל באותו גודל ובאותו אזור. ברם, זה לא תמיד כך, ועדיין הסיכוי לרווח הוני גדול יותר, משום שבמצב דברים זה, גם התמורה למכירת המשרד תהא גבוהה מהתמורה ממכירת הדירה. זאת ועוד, למרות שברוב המקרים נדל"ן מסחרי עולה יותר מנכסי מגורים, יש אפשרות לרכישת משרדים קטנים שעלותם איננה בשמיים בשל גודלם.

4. בלאי מהיר של הנכס - בשל אופי הפעילות המשרדית, ובשל ריבוי של שינויים, התאמות, פעילויות ומבקרים, יש הטוענים כי נכס משרדי מתכלה מהר יותר מנכס למגורים. 

5. אפשרות לפגיעה במיקום - היותו של מיקום אטרקטיבי לא בהכרח נשמר לאורך זמן. אופנות, טרנדים, פרויקטים שונים ותהליכים שלא קשורים אליך, ואשר בלתי אפשרי לחזותם, יכולים לפגוע באטרקטיביות של המשרד שלך. למשל, כאשר אזורי מסחר אחרים נבנים קרוב אליך, והופכים אטרקטיביים יותר. עובדה זו תגרום לצניחת ערך הנכס,  ולירידה בשיעור דמי השכירות שתוכל להפיק מהשכרתו.  

6. התנהלות שונה מול רשויות המס: מיסוי בגין תשואה מנדל"ן מסחרי, שונה ממיסוי בגין דירת מגורים להשכרה,  וההתנהלות הפרוצדוראלית בשני המקרים שונה לחלוטין. יחד עם זאת, פעמים רבות התשואה הגבוהה מהשכרת משרד, משתלמת בהשוואה להשכרת דירת מגורים למרות המיסוי השונה.

7. במשרד אי אפשר לגור: בעוד שבנכס מגורים הבת תוכל לגור כשתהיה סטודנטית, במשרד זה לרוב לא אפשרי.

אחרי ששקללתם יתרונות וחסרונות, הגיעה העת להחליט אם להשקיע ברכישת משרד או ברכישת דירה. אם החלטתם להשקיע במשרד, בשל היותו נכס מניב ובציפייה לתשואה, רצוי שתפעלו בחכמה, ותקפידו על הכללים הבאים:

1. אל תמהרו - רכישת נדל"ן מסחרי לוקחת זמן, כוללת הרבה שלבים ומחייבת הרבה סבלנות ופעולות.

2. התחשבו במיקום - רוב בעלי המשרדים מעדיפים שאלה יהיו במקום פופולארי ומבוקש עם נגישות גבוהה.

3. חפשו הזדמנויות עסקיות. יש הממליצים לאתר משרדים דווקא באזורים ישנים, וזאת משום שאלה זולים יותר, בעלי   פוטנציאל השבחה וצפי ששווי הנכס יעלה בשיעור גבוה בעתיד.

4. בררו היטב לגבי השוכרים, ולמדו על יכולותיהם הכלכליות ועל מידת מסוגלותם לעמוד בתנאי החוזה; בדקו את  כשירות העסק וחוקיותו; למדו מה הוא פוטנציאל העסק להצליח; אספו מידע על ציבור הלקוחות ועל האמצעים הפיננסיים העומדים לרשות השוכרים.

5. קחו בחשבון את כל העלויות: אמנם כשהנכס יושכר, השוכר הוא שיישא בעלות של תפעול ואחזקת המשרד (דמי ניהול, תשלומים עבור חנייה, שירותי ניקיון, ארנונה בגין שטחים משותפים ועוד), אבל כשהנכס יעמוד ריק אתם  תצטרכו לשלם אותן. 

6. קחו בחשבון את כל הסיכונים הקיימים והאפשריים.

7. שקלו הסתייעות בחברות השקעה בנדל"ן שייעצו לכם לגבי נכונות ההשקעה וכדאיותה, ואף יבצעו עבורכם בדיקות נחוצות. בין היתר, חברות השקעה בנדל"ן יאתרו עבורכם נכסים מניבים מתאימים; יבחרו בנכסים שמתאימים למידת  הסיכון שאתם רוצים לקחת; יבחנו וינתחו עבורכם את מגמות השוק; יאספו וינתחו עבורכם נתונים רלוונטיים לבחינת כדאיות ההשקעה (תוכנית בניין ערים, בדיקת שווי שוק, גובה השכירות, גובה הארנונה תשואה אפשרית); ינהלו משא  ומתן עם הבנקים לצורכי מימון ההשקעה ועוד.