בניין עם עתיד חזק: תמ"א 38 - התוכנית לחיזוק מבנים

רעידות אדמה הן לא דבר נדיר בישראל. אולי זה נשמע מוזר משום שטרם הגיעה אלינו ה-רעידה הגדולה, ונכון שבמקומות אחרים בעולם מדובר בתדירות גבוהה יותר, אבל מדי כמה חודשים פוקד את האזור רעש בעוצמה נמוכה, המשמש תמרור אזהרה ומעיד על כך שכדאי להתכונן לתרחיש הגרוע ביותר. אחד התחומים הדורשים תשומת לב מיוחדת בכל הנוגע לרעשי אדמה הוא חיזוק הבניינים. רבים מהמבנים בישראל אינם עומדים בתקן נגד רעידות אדמה, אחרים זקוקים לשיפורים, ולשם כך נועדה תוכנית תמ"א 38. תמ"א הן ראשי התיבות של "תוכנית מתאר ארצית" (תוכנית לתכנון ובנייה שחלה על כל הארץ), ותמ"א 38 נועדה להכין את המבנים בישראל לרעידות אדמה על ידי חיזוק הבניין הקיים.

קומה - ועוד אחת

מאז השקתה עברה תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) כמה גלגולים: המתווה המקורי עסק בחיזוק הבניין והזכות לבנות עוד קומה בלבד. זו התוכנית הבסיסית לפיה ניתן לבנות קומה אחת נוספת אם מחזקים את הבניין, ובתנאי שמדובר בבניינים שנבנו לפני ה-1.1.1980 ובהם לפחות שלוש קומות או 400 מטר בנוי. עד שנת 2008 הושלמו שני פרויקטים בלבד לפי התמ"א הזו משום שחיזוק הבניין, יחד עם עלויות השיפוץ, המעלית וכדומה, היו יקרים יותר מבניית הקומה שנבנתה. במלים אחרות - זה פשוט לא השתלם.

הגרסה השניה של תמ"א 38 אפשרה בנייה של עוד קומה, בנוסף לבניית הקומה שהותרה קודם לכן. תיקון זה הוכנס ב-2007, ונקבע כי אם יש בניין שיש לו זכויות לבנייה של קומה נוספת, מתווספות לכך גם תקנות התמ"א 38. לדוגמה, אם בבניין היו קיימות שלוש קומות והותר לבנות בו קומה רביעית (לפי תוכנית המאפשרת זאת), הרי שלפי תמ"א 38 ניתן להוסיף עליה קומה חמישית וכל זאת, כמובן, בתנאי שמחזקים את הבניין בהתאם.

ב-2009 שוב תיקנו את התוכנית ונקבע כי אפשר להרוס את הבניין כולו ולבנות בניין חדש אשר בו יהיו שתי קומות יותר מכפי שהיה בטרם ההריסה. על הבניין להיות חזק ועמיד יותר, בהתאם לתוספות הבנייה.

ומה יגידו השכנים?

תמ"א 38 נשמעת כמו תוכנית יעילה אבל לא פעם היא נתקלת בקשיים מצד דיירי הבניין. מטרת התיקונים שנעשו בה לאורך השנים היתה להפוך אותה לכדאית מבחינה כלכלית ולהבטיח שהקבלן או היזם יקבלו את ההשקעה בחזרה. ובכן, בבנייה של שתי קומות ההשקעה תוחזר אבל אז צצה בעיה חדשה, מצד הדיירים, משום שכולם רוצים להרוויח. הפתרון שנמצא הוא תוספת הממ"ד (מרחב מוגן דירתי - המקלט "החדש") לכל הדירות הקיימות, כשזהו בעצם החיזוק עצמו, מפני שהוא עובר לאורך כל הבניין (במקום עמוד). התוספת של הממ"ד גם הרחיבה את הדירות הקיימות ויצרה למעשה חדר נוסף. כמובן שיש לקחת בחשבון שאצל משפחה אחת מיקום הממ"ד הוא במרפסת, אצל אחרת בסלון וכדומה, ועל הקבלן להתחשב בדרישות השונות.

בכדי להוציא לדרך תוכנית תמ"א 38 צריך לא מעט כסף: עבור חומרי בנייה, עבור פועלים, עבור בעלי מקצוע וגם עבור שכירת דירות חלופיות לדיירי הבניין עד השלמת הפרויקט. כדי להבטיח שהעבודות לא "ייתקעו" בגלל מחסור במזומנים, פונים היזמים אל הבנק, אולם הבנק ייתן את הכסף רק עבור הבטחת הסכום על ידי רישום הערה או שעבוד של הבניין לטובתו. כאן נוצרת בדרך כלל בעיה: כשמדובר בתמ"א 38 של הריסה רושמים את השעבוד על המגרש, אולם בתמ"א 38 של חיזוק בניין יש לרשום הערת אזהרה או שעבוד עבור הבנק על כל דירה בנפרד והדיירים לא מסכימים לכך. כדי לפתור בעיה זו מביא איתו היזם - במידה שיש באפשרותו - סכום כסף משמעותי משלו, כזה שיספיק גם לבנייה במסגרת הפרויקט, גם לערבויות לדיירים בבניין וגם לערבויות עבור אלו שיקנו את הדירות החדשות (ערבות חוק המכר, כמו בקנייה של דירה חדשה).

אחרי כל הבעיות האלו, גם אם מדובר ביזם מצוין שגייס את כל הכסף הנדרש והצליח לגרום לכל השכנים להסכים לביצוע תמ"א 38, יכול תמיד לצוץ שכן אחד שמסרב בתוקף. כדי להתמודד עם "סרבן" כזה, אפשר לפנות לחוק התכנון והבנייה, שם מפורטים תנאים מסוימים אשר אם הם מתקיימים אפשר להכריח אותו להסכים בעל כורחו לתמ"א 38 וחיזוק הבניין. חשוב לדעת שכדי להכריח את השכן להסכים, יש להבטיח שברשות היזם קיים היתר לבנייה.

לקריאה נוספת על דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38, הקליקו על המאמר הדייר הסרבן: מכשולים בתמ"א 38 מבית zap דפי זהב.

איזה רוב נחוץ לתמ"א?

התשובה משתנה בהתאם לצרכים: אם אנחנו רק רוצים לעשות שינוי ברכוש המשותף בבניין מבלי להוסיף דירות, אז עלינו להשיג הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין; אם אנחנו רוצים לעשות שינוי ברכוש המשותף, שינוי הכרוך בתוספת לדירה, כלומר הצמדה של רכוש משותף לדירה, אז עלינו לגייס רוב של ששים אחוזים מבעלי הדירות בבניין; אם אנחנו רוצים להוסיף דירות חדשות שהשטח שלהן הוא יותר משליש השטח של הדירות הקיימות, אזי נחוצה הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין; אם אנחנו רוצים להוסיף דירות שהשטח שלהן הוא לא יותר משליש השטח של הדירות הקיימות, אז יש להשיג הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות בבניין ששני שלישים מהרכוש המשותף שייך (צמוד) להם, וגם לקבל את אישור המפקח על המקרקעין.

המורכבות שבפרוייקט תמ"א 38

תמ"א 38 היא פרוייקט מורכב וקשה בגלל כל מיני סיבות - החל מהדיירים ועד לכסף שצריך להשיג בכדי לבצע אותה. לכן, אם אתם חושבים שיש לכם בניין שמתאים לתמ"א 38, פנו למומחים שיעזרו לכם, בכללם עו"ד למקרקעין בעלי נסיון בתמ"א 38, וכך כולם ירוויחו - גם היזמים וגם הדיירים, שיזכו לגור בבניין חזק, משופץ ועמיד יותר.
רשימה מפורטת של עורכי דין ממוחים לתמ"א 38 תוכלו למצוא במערכת סינונים מתוחכמת לאיתור עורכי דין תמ"א 38.

>> בואו לשאול שאלות בפורום תמ"א 38.
>>בואו להתעדכן במחירון עורכי דין מקרקעין.