דומה אבל שונה: הדרך לפרויקט "פינוי בינוי"

הנה תסריט אפשרי: אחר הצהריים דופק על דלת דירתכם נציג מכירות נחמד ומציע לכם לפנות את הבית בתמורה לקבלת דירה זמנית, פיצויים, וכעבור זמן מה - דירה חדשה באותו מקום. "פינוי בינוי", הוא מכריז בחגיגיות. רגע לפני שאתם אורזים את המזוודות ושואלים בשמחה לאן להתפנות, חשוב לדעת מה משמעותן של שתי המלים הללו: למה אתם זכאים, מה החוק אומר, מה יקרה ביום שאחרי הפינוי מהבית והאם בכלל כל העסקה הזאת כדאית לכם.

"פינוי בינוי" הוא פרויקט שבמסגרתו מפנים את בעלי הדירות בשכונה מסוימת מבתיהם - בהסכמה כמובן - הורסים את הבתים הקיימים ובמקומם בונים שכונה חדשה המכילה מספר רב יותר של דירות. כלומר, במקום הבתים שייהרסו יוקם מספר גדול יותר של יחידות דיור, כשבמסגרת הפרויקט משפרים ומחדשים גם את התשתיות של השכונה (ביוב, חשמל, מים, כבישים וכדומה). הדיירים שפונו ושביתם ונהרס מקבלים דירה חדשה בשכונה ופיצויים, כאשר בזמן הקמת הפרויקט דואגים להם לבית אחר בשכירות. התוצאה: היצע הדירות ומקומות הדיור במדינה גדל, המדינה מרוויחה תשתיות חדשות ומשופרות והיזם שהקים את הפרויקט מרוויח ממכירת הדירות החדשות שהקים, כך שכולם בסופו של דבר יוצאים נשכרים. נשמע כמו חלום? ובכן, למרות שפרויקט כזה באמת משרת מטרות טובות, בפועל הוא קשה לביצוע ויש לכך כמה סיבות.

הגורם הראשון שעלול ליצור בעיה ולמנוע את ביצוע הפרויקט הוא דווקא בעלי הבתים שבמתחם שלהם עתידה לקום שכונה חדשה ומשופרת. ייתכן שהם מעוניינים מאוד בפרויקט הזה, אך הם חשדנים ומבקשים להפיק את המרב ממה שיקבלו - בין אם מדובר בדירה החדשה שיקבלו ובין אם בפיצויים שישלמו להם. השאלה "מה השכן יקבל לעומת מה שאני אקבל" נפוצה מאוד במקרים כאלה ועלולה להערים מכשולים בפני היזם המעוניין להתחיל בפרויקט ("מדוע השכן יקבל פנטהאוז ו-50 אלף שקל כפיצוי ואני אקבל רק את הדירה בקומה ה-13 ו-30 אלף שקל פיצוי?"). הדייר שמערים קשיים על הפרויקט ומונע את ביצועו נקרא "דייר סרבן", וניתן באמצעות החוק לתבוע אותו ולמעשה לכפות עליו את ביצוע הפרויקט, אך זה צריך להיעשות בהתאם לתקנות. (ראו גם מדריך מעניין נוסף אודות "הדייר הסרבן" באתר zap דפי זהב)

בעיה נוספת שעלולה להיווצר קשורה במיסוי הפרויקט, שכן ייתכן מאוד שהמדינה תבקש לקבל מס על הקמת השכונה החדשה, מהדיירים שמתפנים או מהיזם.

ולבסוף - אחת המטרות של הפרויקט, כפי שצוין, היא שהיזם יהנה מרווח על הדירות שהקים וככל שיבנה יותר כך ירוויח יותר. לשם כך הוא צריך לקבל את מרב זכויות הבניה מרשויות התכנון של המדינה ולא תמיד הדבר מתאפשר בצורה הטובה ביותר, מה שעשוי להפוך פרויקט כזה לפחות כלכלי וכדאי.

כיום ניתן לבצע פרויקט "פינוי בינוי" באמצעות שני מסלולים עיקריים: הראשון הוא ביוזמת המדינה, כלומר: הממשלה יכולה להכריז על מתחם מגורים מסוים כמיועד ל"פינוי בינוי". לשם כך מנהל מקרקעי ישראל מפרסם מכרזים ומקים חברות מנהלות, שאמורות לנהל את הפרויקט ולמנות אדריכל שיכין תוכנית ויגיש אותו לאישור. לאחר אישור התוכנית, החברה המנהלת צריכה למצוא יזם שיבצע את העסקה בהתאם לתוכנית שאושרה, אך אסור שיהיה לה קשר איתו. כך למעשה עלויות התכנון משולמות על ידי המדינה וזה מה שלמעשה מניע את ביצוע הפרויקט במסלול זה. יחד עם זאת, ברגע שהחברה המנהלת יוצאת מהתמונה, לאחר שהיזם נכנס, היא לא מרוויחה באופן משמעותי והדבר יוצר בעיה בביצוע הפרויקט במסלול זה. 

ביצוע הפרויקט במסלול השני הוא על ידי הדיירים עצמם או היזם (ללא צורך בחברה מנהלת). כל מה שצריך במקרה כזה הוא לעמוד בתנאים שקבועים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות שלו - ואפשר לצאת לדרך. יש להדגיש כי התקנות קובעות תנאים כדי לפנות בבקשה לביצוע פרויקט "פינוי בינוי" במסלול הזה, ולפיהם צריכות להיות לפחות 24 יחידות דיור באותו מתחם. בנוסף, נדרש אישור של מהנדס הרשות המקומית (העירייה) לביצוע הפרויקט במתחם ואת הסכמת כל הדיירים (עם הדייר הסרבן, כאמור, יש להתמודד בהתאם להוראות החוק). מי שעומד בתנאים אלו יכול לפנות לממשלה בבקשה להכריז על המתחם המסוים כמיועד ל"פינוי בינוי". 

פרויקט "פינוי בינוי" הוא מיזם מבורך ורצוי, שכן תוצאותיו מיטיבות בדרך כלל עם כל הצדדים הנוגעים לו. מדובר בתהליך מורכב מאוד מבחינות רבות - בעיקר משפטית וכלכלית - ולכן אם במתחם המגורים שלכם מתוכנן פרויקט כזה ואתם עתידים לפנות את דירתכם לצורך ביצועו, פנו לעו"ד מומחה בתחום המקרקעין שילווה אתכם לאורך כל הדרך. באמצעות שימוש במערכת סינונים מתוחכמת תוכלו למצוא כאן - רשימה ממוקדת של עורכי דין פינוי בינוי (מקרקעין). בהצלחה.

>> בואו לדבר על זה בפורום מקרקעין תכנון ובנייה