בונים בית: מהן הפעולות אותן נדרש לבצע יזם הבנייה?

יזמות בנייה ניהול של פרויקט בנייה, משלב הייזום ועד תום מלאכת הבנייה. מי שעוסק ביזמות בנייה יכול להיות גוף פרטי - אדם או חברה, וגופים ציבוריים - משרד השיכון או רשות מקומית. כל יזם בנייה, בין אם פרטי או ציבורי, נדרש לבצע מספר פעולות בבואו להתחיל בתהליך של פרויקט בנייה:

רכישת קרקעות

יזם הבנייה רוכש קרקע על מנת לבנות עליה. הוא יכול לרכוש קרקע ולא להשתמש בה באופן מידי, אלא רק כעבור מספר שנים. ההחלטה, בכל אופן, בידיו. לרוב, יזם הבנייה רוכש את הקרקע מההון הפרטי שלו, אך לעיתים יהיו מספר קבלנים שיתעניינו בשותפות לרכישה. במצב כזה, הם יבטיחו ליזם (כזכור, בעל הקרקע), כי ייתנו לו דירה או חלק מסוים בבניין תמורת מתן הקרקע לפרויקט.

שינוי תכנית המתאר

לעתים מנסה היזם להגדיל את רווחיו ולשנות את תכנית המתאר כדי להגדיל את אחוזי הבנייה, היקף הבנייה ואף ייעוד הקרקע. לשם כך הוא ייעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בכך, שכן שינוי תכנית המתאר המקומית עלולה להתקבל בהתנגדות הציבור, וזכותו להביע אותה.

היתר בנייה

לא ניתן לבנות על הקרקע ללא היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ההיתר קובע את אופי המבנה וגודלו. האדריכל של תכנית הבנייה הוא האחראי על הכנת תכנית ההגשה לוועדה והוא זה שאחראי לכל הקשור בקבלת ההיתר הרצוי. היזם נעזר בשירותיהם של מהנדסי בניין, מהנדסי חשמל ועוד כדי שאלו יפעלו ביחד עם האדריכל עד לקבלת ההיתר הרצוי.

שיווק ומכירה

כל יזם בנייה אחראי על תחום השיווק של אותו פרויקט בנייה עד מכירתו הסופית. רוב הפעמים השיווק של פרויקט הבנייה נעשה לפני שבניית הפרויקט מתחילה. אם אין ביקוש גבוה לדירות, נמשכת המכירה גם לאחר סיום הבנייה. רבים הם המקרים בהם אנשים הרוכשים דירה או בית במסגרת פרויקט יזמות בנייה, זוכים להנחות משמעותיות, מבצעים אטרקטיביים ומסלולי הלוואה גמישים. פעמים רבות ניתן אף לראות פרויקטים של בנייה אשר נסגרו עוד בטרם החלה הבנייה של אותו מבנה בגלל אטרקטיביות התנאים שנלוו לפרויקט.

התקשרות עם קבלנים אחרים

יזם בנייה אחראי לאתר את כל אנשי המקצוע הנדרשים לו לשם השלמת הפרויקט. הוא יוצר קשר עם קבלני בניין או קבלנים בעלי התמחויות אחרות (קבלני חשמל, קבלני הריסה, קבלן אינסטלציה, קבלן מיזוג ועוד) על מנת לסיים את מלאכת הבנייה.

חיבור לתשתיות וקבלת היתר אכלוס

בתום הבנייה הרשות המקומית מחברת את המבנה לשתיות העירוניות (חשמל, מים, ביוב וטלפון) ונותנת ליזם את היתר האכלוס. כעת, בתום התהליך, רשאי היזם למסור את המבנה לרוכשיו.

 

מי שמעוניין לעסוק בכל הקשור לתחום יזמות בנייה צריך לחשוב היטב האם יש לו את האמצעים לממן את הפרויקט ואת היכולת להיות אחראי על כל אותם דברים שצוינו במאמר זה. אם אתם משתייכים לצד המעוניין להשתתף בקבוצת רכישה או לקנות דירה מיזם בניין, חשוב שתבררו קודם לכן האם אותו יזם אינו נמצא על סף פשיטת רגל או במצב כלכלי רעוע אחר והאם הלקוחות של הפרויקטים הקודמים שלו היו מרוצים מאופן התנהלותו.

בכל מקרה, השתמשו בידע שלכם על מנת לבדוק אותו לאורך הדרך ולוודא שהוא אכן עובד על פי השלבים הקבועים בחוק וכי תהליך הבנייה מתקדם באופן ראוי.