דמי תיווך – המדריך המלא על עמלת תיווך בהשכרה או מכירה של דירה

בכל עיסקת נדל״ן – שכירות או מכירה, דמי תיווך הנגבים מהשוכר או מהרוכש יכולים לעורר תסכול ולהעלות הרבה שאלות לגיטימיות, שהרבה מהן עוסקות ישירות במהותו של מקצוע התיווך ומערערות על החשיבות שלו. כיום, כאשר שוק הנדל״ן רותח ומבעבע, סביר להניח שכל עיסקה שתבצעו, כל חוזה שכירות שתחתמו עליו, יהיה מעורב בו מתווך מאחד מצדדי העיסקה, ולכן גם נושא דמי תיווך. אז רגע לפני שאתם פוסלים את עצם הרעיון של מתווך ודמי תיווך, כדאי שתלמדו למה הם חשובים, מהי העמלה המקובלת על תיווך נדל״ן ואיך החוק בישראל מגן עליכם?

מה הם דמי תיווך?

מתווך נדל״ן הוא מי שמקשר בין מוכרים וקונים, או משכירים ושוכרים, של נכסי נדל״ן. לאחר שמתבצעת עיסקה בין השניים, מכירה או השכרה, המתווך זכאי לקבל דמי תיווך שהם למעשה השכר שלו על עבודת התיווך, עמלה שבדרך כלל נקבעת מראש כאחוזים מתוך העיסקה. בשני המקרים, גם במכירה וגם בהשכרה, המתווך רשאי לגבות דמי תיווך משני הצדדים בעיסקה – המוכר והקונה או השוכר והמשכיר.

חוק המתווכים – התנאים לתשלום דמי תיווך

בשנת 1996 נחקק חוק המתווכים בישראל שמסדיר ומפקח בחוק על התחום. חשוב לדעת שתשלום דמי תיווך גם הוא כלול בחוק ומוסדר על פי שלושה תנאים:

רשיון תיווך – על מנת להיות מתווך בישראל, יש להחזיק ברשיון המוענק על ידי רשם המתווכים במשרד המשפטים. רק מי שעמד בתנאים הבאים יכול להירשם כמתווך: עבר מבחן בכתב, אזרח ישראלי מעל גיל 18 ואינו פושט רגל, שלא הורשע בעבירה. מי שאינו מחזיק ברשיון או מי שרשיונו נשלל אינו רשאי לעסוק בתיווך ואינו ראשי לגבות דמי תיווך.

הזמנה בכתב – חוק המתווכים קובע שמתווך לא זכאי לקבל דמי תיווך אלא אם חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין שנכללו בה כל הפרטים שקבועים בחוק: שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך והלקוח, סוג העיסקה כגון שכירות או מכירה, תיאור הנכס, המחיר המוערך של העיסקה, סכום דמי התיווך או שיעורם המוסכם מתוך המחיר של העיסקה, והאם נכלל בסכום מע״מ.

גורם יעיל – תנאי נוסף לתשלום דמי תיווך הוא אם המתווך היה גורם יעיל שהביא לקשר בין הצדדים בעיסקה. אם המתווך היה גורם אפקטיבי בקישור בין שני הצדדים או שהיה גורם אפקטיבי בסגירת העיסקה, מגיע לו התשלום.

דמי תיווך שכירות

בעסקת שכירות, דמי התיווך יהיו בגובה של חודש שכירות אחד + מע״מ. לשוכרים חשוב להכיר את חוק שכירות הוגנת, שקובע כמה תקנות חשובות לגבי דמי תיווך, המגנות על השוכר אך גם מתירות למתווך לגבות דמי תיווך בעיסקאות שכירות:

• אם בעל דירה שכר את שירותיו של מתווך, אסור לו לדרוש מהשוכר לשלם את דמי התיווך שהסכים עליהם עם המתווך.
• שוכר ישלם דמי תיווך למתווך רק במידה שהמתווך עצמו כלל זאת כחלק מהעיסקה והחתים את השוכר על הסכם תיווך. לשוכר ישנה הזכות להחליט האם הוא לוקח חלק בעיסקה, או ממשיך לחפש בכוחות עצמו.
• מתווך יכול לגבות דמי תיווך משוכר גם אם הוא פעל מטעם בעל הדירה. כלומר, המתווך יכול לגבות משני הצדדים דמי תיווך ולא משנה מצד מי פעל.

לדוגמה, בעל דירה יצר קשר עם מתווך, הם חתמו על הסכם שקובע כי המתווך יקבל דמי תיווך כשתתבצע עיסקת שכירות. המתווך פרסם מודעות וציין מראש כי על הדירה ישולמו דמי תיווך בגובה שכר דירה של חודש אחד. כשאכן התבצעה העיסקה, שני הצדדים שילמו דמי תיווך - בעל הדירה שחתם על ההסכם מראש וכן השוכר שחתם על חוזה שכירות בידיעה כי חלק מהעיסקה הם דמי התיווך.

דמי תיווך מכירת דירה

שיטת האחוזים - עמלת תיווך מקובלת בעיסקת מכירת דירה היא בגובה של 2% מסכום העיסקה, כאשר כל אחד מהצדדים משלם 2% מלאים. כלומר, המתווך מרוויח 4% מסכום העיסקה בסך הכל. אחוזים היא השיטה המקובלת בשוק הנדל״ן אך ישנן עוד שתי אופציות:

עודף מהמכירה – שיטה קצת פחות מקובלת ובעייתית, שמצליחה בעיקר כשבעל הנכס דורש סכום נמוך מהמקובל בשוק, וגוררת לו הפסדים. בשיטה זו, המתווך ובעל הנכס סוגרים מראש על סכום מכירה, וכל עודף שעובר את הסכום בעיסקה שתתבצע יהיה שכרו של המתווך. למשל, אם המתווך ובעל הדירה סגרו על מיליון שקל, והדירה נמכרה ב-1,050,000 שקל, המתווך יזכה ב-50,000 שקל הנוספים.

השיטה הזו בעייתית משתי סיבות עיקריות: או שבעל הדירה מפסיד על תמחור התחלתי נמוך, או שהמחיר ההתחלתי הוא סביר ואז המתווך שירצה להרוויח יציע את הנכס למכירה בסכום גבוה מדי, והמכירה תיגרר לזמן רב עד שיימצא קונה.

עמלת תיווך עסקאות קטנות – במקרים של מכירת נכסים קטנים, שהעלות שלהם בממוצע חצי מיליון שקל, המתווך יקבע מראש עמלת מינימום מכל צד, ולא אחוזים מהעיסקה, על מנת שעבודת התיווך תשתלם להם.

דמי תיווך ללא הסכם בכתב

בכל עיסקה, מכירה או השכרה, תשלום דמי תיווך מעוגן באם קיים הסכם בכתב או לא. הסכם זה נכתב על ידי המתווך והוא אינו מסמך משפטי אך הוא אכן משמש כראיה בבתי משפט ובתביעות קטנות, במקרה שיש סכסוך לגבי תשלום דמי תיווך. ללא הסכם בכתב עם פרטי העיסקה, הנכס, הצדדים ושיעור דמי התיווך, הלקוח לא יהיה מחויב לשלם את דמי התיווך.

מתווכים מסבירים

תוכלו להפנות שאלות וסוגיות נוספות על תיווך ועסקאות נדל״ן ועל חשיבותו של מתווך מקרקעין, למומחים הבאים:

שילי יעוץ נדל"ן ופרויקטים – משרד בוטיק בתחום הנדל״ן והיזמות בקריית מוצקין, בהנהלת אלי בן חמו, מעניקים שירות לכל אזור הקריות.

תיווך מגדלי כרמיאל - אמה רזניק יועצת נדל"ן. במשרדה שמים דגש על טובת הלקוח ועל העיסקה המשתלמת עבורו. המשרד מעניק שירות באזור כרמיאל.

REMAX VIP – משרד מוביל עם צוות מתווכים מנוסים, עוסק בכל תחומי הנדל״ן – מכירה והשכרה, שיווק קרקעות, השבחה והערכה של נכסים. מעניקים שירות באזור חיפה.

איך מתווך מקרקעין יעזור לכם?

אז אחרי שהסברנו הכל על דמי תיווך, כדאי שגם נבין למה אנחנו בעצם משלמים עמלה. מתווכי מקרקעין מקצועיים ומנוסים הם בעל ידע נרחב בשוק הנדל״ן ובעלי מומחיות לאזור הספציפי שבו הם פועלים. לכן, יש להם יכולת אמיתית לקבוע שווי של נכסים לפי המצב הנוכחי בשוק ולפי תחזיות למצבו העתידי, כמו גם את היתכנות ביצוע העיסקה.

המתווך, כשמו כן הוא, הוא צד חשוב בעיסקה שמשמש כמגשר לשני הצדדים, מנהל את הציפיות של שני הצדדים ואת המשא ומתן ביניהם בצורה ניטרלית. למעשה, הוא זה שלבסוף פועל כמייצג של הנכס עצמו, הוא ישקיע בשיווק הנכס כולל פרסומים, שלטים, מודעות והצעות לאנשים פרטיים. מתווך נדל״ן יודע לנווט את היחסים הבינאישיים ומשמש כתפקיד מפתח בסגירת עיסקאות, שלא בהכרח ייסגרו אם לא יהיה שם אדם שיידע "ללחוץ על הכפתורים הנכונים".

שאלות ותשובות על דמי תיווך

מתי משלמים דמי תיווך?

משלמים דמי תיווך על עיסקת נדל״ן שהיה מעורב בה מתווך נדל״ן בעל רשיון תיווך, שהחתים את הצד המשלם על הסכם תיווך ושהיה גורם פעיל ויעיל בעיסקה.

האם משלמים דמי תיווך על שכירות?

אם בעל דירה שכר את שירותיו של מתווך, אסור לו לדרוש מהשוכר לשלם את דמי התיווך. אולם, אם המתווך עצמו החתים גם את השוכר על הסכם תיווך, השוכר מחויב לשלם דמי תיווך, בנוסף על אלה שבעל הדירה ישלם לפי ההסכם בינו לבין המתווך.

האם דמי תיווך כוללים מע"מ?

דמי תיווך כוללים מע״מ. דמי תיווך על השכרה יהיו בגובה של שכר דירה לחודש אחד + מע״מ מכל צד בעיסקה. דמי תיווך על מכירה יהיו בגובה של 2% + מע״מ מכל צד בעיסקה.